Landomo benötigt JavaScript. Bitte aktivieren Sie JavaScript für diese Seite in Ihren Browser-Einstellungen oder Erweiterungen und laden Sie die Seite neu.

Kapitalanlage Dortmund: MFH mit 12 WE - Sofortiger Cashflow-Hebel & Steuerbonus

1 von 40

Kapitalanlage Dortmund: MFH mit 12 WE - Sofortiger Cashflow-Hebel & Steuerbonus - Hauptansicht

1/40

Haus zum Kauf, 737 m², Grundstück 383 m²

Spohrstraße 3, 44145, Dortmund

690.000 €

936 €/m²

Inseriert 23. Juli 2026

Über dieses Inserat

Bei dem angebotenen Objekt handelt es sich um ein gepflegtes Mehrfamilienhaus mit insgesamt 12 Wohneinheiten, das sich auf einem ca. 383 m² großen Grundstück befindet. Die Immobilie wurde im Jahr 1976 errichtet und verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 737 m². Der Wohnungsmix aus überwiegend 3-Zimmer-Wohnungen sowie ergänzenden 2-Zimmer-Einheiten bietet eine solide Grundlage für eine nachhaltige und stabile Vermietbarkeit. Sämtliche Wohnungen verfügen über Balkone mit Ausrichtung zum ruhigen Innenhof, was die Wohnqualität zusätzlich erhöht. Das Mehrfamilienhaus vereint laufende Einnahmen mit einem klar erkennbaren und kurzfristig realisierbaren Entwicklungspotenzial. Aktuell sind 9 Wohnungen vermietet, während 3 Einheiten gezielt freigehalten werden. Diese leerstehenden Wohnungen ermöglichen dem Erwerber eine unmittelbare Optimierung der Mieteinnahmen ohne umfangreiche bauliche Maßnahmen. Die derzeitige IST-Miete beläuft sich auf ca. 46.000 € p. a.. Durch die Vermietung der leerstehenden Einheiten sowie moderates Mietsteigerungspotenzial im Bestand lässt sich kurzfristig eine SOLL-Miete von ca. 66.800 € p. a. realisieren. Darüber hinaus besteht bei Neuvermietung auf Marktniveau weiteres Potenzial bis zu ca. 82.500 € p. a., wodurch sich ein deutlicher Cashflow- und Wertsteigerungshebel ergibt. In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Wohnungen sukzessive modernisiert, sodass sich ein Großteil der Einheiten in einem gepflegten Zustand befindet. Die Grundrisse der Wohnungen sind funktional und gut vermietbar gestaltet. Einzelne Einheiten verfügen noch über einfachen Ausstattungsstandard und bieten damit zusätzliches Potenzial zur weiteren Aufwertung. Die Beheizung erfolgt über eine zentrale Gasheizung aus dem Jahr 2013, wodurch ein zeitgemäßer technischer Standard gegeben ist. Das Gebäude selbst befindet sich in einem insgesamt soliden Zustand, wobei insbesondere im Bereich der Fassade sowie der Balkonbrüstungen optische Aufwertungsmaßnahmen sinnvoll erscheinen. Ein besonderer Vorteil liegt in der Lage innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets „Südliches Nordmarktquartier“. Hierdurch ergeben sich für den Erwerber attraktive steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten sowie Zugang zu öffentlichen Förderprogrammen, was die Investition zusätzlich wirtschaftlich optimiert. Das bestehende Erbbaurecht mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2094 sowie einem aktuell moderaten Erbbauzins von ca. 3.140 € p. a. bietet langfristige Planungssicherheit bei gleichzeitig reduziertem Kapitaleinsatz im Vergleich zum Volleigentum. Insgesamt handelt es sich um ein attraktives Investment mit stabilem Bestandscashflow, sofort umsetzbarem Entwicklungspotenzial sowie zusätzlichen steuerlichen und strategischen Optimierungsmöglichkeiten. Die Immobilie eignet sich insbesondere für Kapitalanleger, die ein skalierbares Mehrfamilienhaus mit kurzfristigem Upside und langfristiger Wertperspektive suchen. # Ausstattung Ausstattungsmerkmale & Objektdaten • Anzahl Wohneinheiten: 12 • Grundstücksfläche: ca. 383 m² • Gesamtwohnfläche: ca. 737 m² • Baujahr Gebäude: 1976 • Wohnungsgrößen: ca. 45 m² (2x) und ca. 65 m² (10x) • Wohnungsstruktur: 2- und 3-Zimmer-Wohnungen • Balkone: alle Wohnungen mit Balkon (hofseitig) Vermietung & Nutzung • 9 Wohneinheiten vermietet • 3 Wohneinheiten leerstehend (gezielt freigehalten) • IST-Miete: ca. 46.000 € p. a. • SOLL-Miete: ca. 66.800 € p. a. (nach Vermietung + Anpassungen) • Marktmiete: ca. 82.500 € p. a. möglich • Vermietbarkeit: sehr gut aufgrund Lage und Wohnungszuschnitt Bauzustand & Ausstattung • Zustand: gepflegter Allgemeinzustand • Wohnungen: überwiegend modernisiert, teilweise einfacher Standard • Grundrisse: gut geschnitten und vermietungsfreundlich • Bäder: teilweise modernisiert • Treppenhaus: gepflegt, leicht renovierungsbedürftig • Fassade: optischer Sanierungsbedarf (vergraut) • Balkonbrüstungen: überarbeitungsbedürftig Heizung & Energie • Heizungsart: Gas-Zentralheizung • Baujahr Wärmeerzeuger: 2013 • Energieträger: Erdgas / Strom • Endenergiebedarf: 105,9 kWh/(m²·a) Rechtliches & Besonderheiten • Erbbaurecht: vorhanden • Laufzeit: bis 31.12.2094 • Erbbauzins: ca. 3.140 € p. a. • Indexierung: an Verbraucherpreisindex gekoppelt • Umnutzung: 2019 nachträglich genehmigt (ehemals Arbeiterwohnheim) Potenzial & Maßnahmen • Leerstand: sofort vermietbar (direkter Cashflow-Hebel) • Mietsteigerung: durch Anpassung und Neuvermietung möglich • Marktniveau: deutlich über aktuellem IST-Niveau realisierbar • Fassade: Aufwertung sinnvoll • Balkone: Überarbeitung empfehlenswert • Freiflächen: optische Optimierung möglich Lage- & Fördervorteile • Sanierungsgebiet: „Südliches Nordmarktquartier“ • Steuerliche Vorteile: erhöhte AfA möglich (§7h EStG) • Förderprogramme: Zuschüsse bis zu 50 % möglich • Perspektive: langfristige Quartiersaufwertung # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 6 - Verfügbar ab: sofort - Objektzustand: gepflegt - Qualität der Ausstattung: Standard - Käuferprovision: 3,57 % inkl. der gesetzlichen MwSt. vom Kaufpreis - Provisionshinweis: 3,57 % inkl. der gesetzlichen MwSt. vom Kaufpreis - Grundstücksfläche: ca. 383 m² # Lagebeschreibung Die Immobilie befindet sich in der Spohrstraße im Dortmunder Norden, in einer ruhigen Sackgassenlage mit gleichzeitig hervorragender Anbindung. Der Dortmunder Hauptbahnhof ist in nur ca. 500 m erreichbar, wodurch eine ausgezeichnete infrastrukturelle Anbindung gewährleistet ist. Eine U-Bahnstation befindet sich in unmittelbarer Nähe (ca. 200 m), was eine optimale Erreichbarkeit innerhalb der Stadt sicherstellt. Das Umfeld ist geprägt von einer urbanen Wohnstruktur mit guter Nahversorgung. Zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie soziale Infrastruktur befinden sich im direkten Umfeld. Zusätzlich sorgen angrenzende Grünflächen sowie ein nahegelegenes Altenzentrum für eine stabile und nachhaltige Wohnnachfrage. # Energie - Energieausweis: Energiebedarfsausweis - Wesentliche Energieträger: Erdgas leicht - Endenergiebedarf: 105.9 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: D - Ausstellungsdatum: 04.07.2019 - Gültig bis: 03.07.2029 Anbieter-Objekt-ID: 543Mehr anzeigen

Was inbegriffen ist

Balkon

Garage

Keller