Haus – München, Am Waldfriedhof, Sendling-Westpark
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Haus zum Kauf, 216 m², Grundstück 542 m²

München, Am Waldfriedhof, Sendling-Westpark

6 Schlafzimmer4 Badezimmer

1.790.000 €

8.287 €/m²

Inseriert 22. Aug. 2026

Über dieses Inserat

Zum Verkauf steht ein vielseitig nutzbares Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten und einem separaten Anbau auf einem ca. 542 m² großen Eckgrundstück im Münchner Südwesten. Das ursprünglich 1942 errichtete Gebäude wurde im Jahr 2015 umfassend saniert und verbindet eine solide Gebäudesubstanz mit zeitgemäßer Haustechnik sowie attraktiven Nutzungsmöglichkeiten für Eigennutzer und Kapitalanleger. Insgesamt stehen ca. 216 m² Wohnfläche und ca. 323 m² vermietbare Gesamtfläche zur Verfügung. Das Haupthaus gliedert sich in eine Wohnung im Erdgeschoss, eine weitere Einheit im Obergeschoss sowie eine Dachgeschosswohnung. Die Einheiten können separat genutzt oder vermietet werden und werden frei übergeben. Dadurch kann der Erwerber unmittelbar ein individuelles Nutzungs- und Vermietungskonzept umsetzen. Die Erdgeschosswohnung eignet sich ideal zur Selbstnutzung, beispielsweise für eine Familie oder ein Paar mit großzügigem Platzbedarf. Alternativ ist auch hier eine Vermietung als Wohngemeinschaft denkbar. Nach aktueller Einschätzung wäre eine monatliche Nettokaltmiete von ca. 2.400 € darstellbar. Die Wohnung im Obergeschoss war zuletzt als Wohngemeinschaft zu einer monatlichen Nettokaltmiete von ca. 2.400 € vermietet. Die Dachgeschosswohnung wurde zuletzt für ca. 1.600 € Nettokaltmiete monatlich vermietet. Zusammen ergibt sich für die drei Wohneinheiten ein Mietansatz von bis zu ca. 6.400 € monatlich beziehungsweise 76.800 € jährlich, sofern auch die Erdgeschosswohnung entsprechend vermietet wird. Die genannten Werte beruhen auf bisherigen beziehungsweise angenommenen Vermietungsansätzen und stellen keine Garantie für zukünftige Mieterträge dar. Ein besonderes Highlight ist die Dachgeschosswohnung. Hohe Decken und eine offene Galerie schaffen ein großzügiges, individuelles Wohngefühl und heben diese Einheit deutlich von klassischen Dachgeschosswohnungen ab. Ergänzt wird das Wohnhaus durch einen separaten Anbau, der ursprünglich als gastronomische beziehungsweise gewerbliche Fläche genutzt wurde. Der Anbau bietet zusätzliche Entwicklungs- und Ertragsmöglichkeiten. Vorbehaltlich der erforderlichen behördlichen Genehmigungen und der geltenden Zweckentfremdungs-, Nutzungs- und Vermietungsregelungen könnte die Fläche beispielsweise zu einer eigenständigen Einheit umgebaut und für eine temporäre Vermietung genutzt werden. Vorbehaltlich Genehmigung denkbar für Umnutzung oder Airbnb-Vermietung: ab 100 €/Nacht bei 50 % Auslastung ≈ 18.250 €/Jahr zusätzlich. Insbesondere während stark nachgefragter Münchner Veranstaltungszeiträume kann eine entsprechend hochwertig ausgestattete Kurzzeitunterkunft attraktive Einnahmen erzielen. Nach Einschätzung des Eigentümers sind je nach Ausbaustandard, Saison, Belegung und Gästeanzahl reguläre Übernachtungspreise von etwa 150 bis 250 € pro Nacht denkbar. Während des Oktoberfests können bei geeigneter Größe, Ausstattung und Belegung im Ausnahmefall deutlich höhere Tagesumsätze möglich sein. Sämtliche Angaben zur Kurzzeitvermietung sind unverbindlich und müssen vom Käufer rechtlich sowie wirtschaftlich eigenständig geprüft werden. Darüber hinaus bietet das Grundstück weiteres bauliches Entwicklungspotenzial. Nach Angaben des Eigentümers wurde ein benachbartes Gebäude bereits aufgestockt. Auch für das Haupthaus beziehungsweise das Grundstück könnte die Aufstockung um ein weiteres Vollgeschoss grundsätzlich geprüft werden. Eine verbindliche Aussage ist ausschließlich nach Abstimmung mit der zuständigen Baubehörde, Prüfung des Bebauungsrechts, der Abstandsflächen, der Statik und möglicher nachbarrechtlicher Belange möglich. Damit bietet die Immobilie eine außergewöhnliche Kombination aus sofort nutzbarem Wohnraum, flexibler Vermietbarkeit, Eigennutzungsmöglichkeit und zusätzlichem baulichem Entwicklungspotenzial. # Ausstattung Die Immobilie wurde 2015 umfassend saniert und verfügt über eine solide, zeitgemäße Ausstattung. Die drei Wohneinheiten sind funktional voneinander getrennt und bieten unterschiedliche Wohnkonzepte – von der klassischen Familienwohnung bis zur WG- oder Einzelvermietung. Die Wohnbereiche sind überwiegend mit Fliesen beziehungsweise Laminat ausgestattet. Weiße Holzfenster mit Dreifachverglasung unterstützen die Wärme- und Schalldämmung. Auf allen drei Wohnebenen ist eine Gegensprechanlage vorhanden. Die Rollläden werden manuell bedient. Die Beheizung erfolgt über eine moderne Gasheizung. Ergänzend ist eine Solaranlage zur Unterstützung der Warmwasserbereitung installiert. Laut Energieausweis beträgt der Endenergiebedarf 108,51 kWh/(m²·a); die Immobilie ist der Energieeffizienzklasse D zugeordnet. Ausstattungsmerkmale im Überblick: - drei separat nutzbare Wohneinheiten - zusätzlicher separater Anbau - ca. 216 m² Wohnfläche - ca. 323 m² vermietbare Fläche - ca. 542 m² Eckgrundstück - Süd-/West-Ausrichtung des Grundstücks - umfassende Sanierung im Jahr 2015 - moderne Gasheizung - Solaranlage zur Warmwasserunterstützung - dreifach verglaste Holzfenster - Gegensprechanlage auf allen Wohnebenen - Einbauküchen beziehungsweise Küchenbereiche - Dachgeschosswohnung mit hohen Decken und offener Galerie - Terrasse beziehungsweise Außenbereiche - Keller- und Abstellflächen - Außenkamin - Außenstellplätze - getrennte Nutzung der einzelnen Einheiten möglich - Potenzial für WG-, Familien- oder klassische Einzelvermietung - zusätzlicher Entwicklungsansatz im Anbau - grundsätzlich zu prüfendes Aufstockungspotenzial Der separate Anbau steht aktuell leer und wurde früher als Kneipe beziehungsweise Einzelhandelsfläche genutzt. Durch seine eigenständige Lage eröffnet er unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten. Denkbar sind – vorbehaltlich behördlicher Genehmigung – eine gewerbliche Weiterverwendung, eine Umnutzung oder eine temporäre Vermietung. Die Möglichkeit einer Aufstockung des Haupthauses um ein weiteres Vollgeschoss wurde bislang nicht verbindlich genehmigt. Die Nachbarbebauung kann hierfür lediglich als Orientierung dienen. Voraussetzung sind eine positive baurechtliche und statische Prüfung sowie die Zustimmung der zuständigen Behörden. # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 4 - Verfügbar ab: sofort - Objektzustand: vollständig renoviert - Bodenbelag: Fliesen, Parkett - Käuferprovision: 3.57% - Provisionshinweis: Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist die Käuferprovision in der angegebenen Höhe inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer verdient und fällig. - Gesamtfläche: ca. 276 m² - Grundstücksfläche: ca. 542 m² - Balkon-/Terrassenfläche: ca. 70 m² - Gartenfläche: ca. 100 m² - Nutzfläche: ca. 107 m² # Lagebeschreibung Die Immobilie befindet sich in einer ruhigen und gewachsenen Wohnlage im Münchner Südwesten, im Umfeld von Sendling beziehungsweise Sendling-Westpark. Die Lage verbindet eine angenehme Nachbarschaft mit einer sehr guten Anbindung an die Münchner Innenstadt, den Mittleren Ring und die westlichen Ausfallstraßen. Das Quartier ist geprägt von gepflegten Wohnhäusern, begrünten Grundstücken und einer etablierten Infrastruktur. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Bäckereien, Apotheken, Ärzte, Restaurants und Cafés sind gut erreichbar. Auch Schulen, Kindergärten und unterschiedliche Freizeitangebote befinden sich im näheren Umfeld. Besonders hervorzuheben ist die Nähe zu mehreren Grün- und Erholungsflächen. Der Westpark und der Südpark bieten vielfältige Möglichkeiten für Spaziergänge, Sport, Freizeit und Erholung. Damit eignet sich die Lage sowohl für Familien als auch für Berufstätige und Mieter, die eine zentrale, aber dennoch ruhige Wohnumgebung suchen. Mehrere Bus- und U-Bahn-Verbindungen sind fußläufig beziehungsweise in kurzer Distanz erreichbar. Über den Mittleren Ring bestehen schnelle Verbindungen in die Münchner Innenstadt sowie zu den umliegenden Stadtteilen. Die Autobahn A96 ermöglicht zudem eine gute Anbindung in Richtung Westen, zum Starnberger Fünfseenland und in das Münchner Umland. Für eine möblierte oder temporäre Vermietung bietet der Standort ebenfalls gute Voraussetzungen. Die Nähe zur Innenstadt, zu wichtigen Verkehrsachsen und zu Münchner Veranstaltungsorten kann insbesondere bei Messen, Großveranstaltungen und während des Oktoberfests eine erhöhte Nachfrage begünstigen. Ob und in welchem Umfang eine Kurzzeitvermietung zulässig ist, muss jedoch für die konkrete Einheit vorab rechtlich geprüft werden. Die Kombination aus ruhiger Wohnlage, guter Erreichbarkeit und hoher Mietnachfrage macht das Objekt sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger interessant. # Sonstiges Die drei Wohneinheiten sowie der Anbau werden nach den vorliegenden Angaben frei übergeben. Der Käufer erhält damit größtmögliche Flexibilität bei der zukünftigen Nutzung. Folgende Konzepte sind grundsätzlich denkbar: - Selbstnutzung der Erdgeschosswohnung und Vermietung von Ober- und Dachgeschoss - Vermietung aller drei Wohneinheiten - WG-Vermietung im Erd- und Obergeschoss - Mehrgenerationenwohnen - Kombination aus Wohnen und Arbeiten - Umnutzung beziehungsweise Entwicklung des Anbaus - temporäre Vermietung des Anbaus nach vorheriger Genehmigung - langfristige Prüfung einer Aufstockung des Haupthauses - Die Wohnung im Obergeschoss war zuletzt zu ca. 2.400 € Nettokaltmiete monatlich als WG vermietet. Für die Dachgeschosswohnung wurde zuletzt eine Nettokaltmiete von ca. 1.600 € monatlich erzielt. Für die Erdgeschosswohnung wird bei einer entsprechenden WG- oder Gesamtvermietung ein Mietansatz von ca. 2.400 € monatlich angenommen. Die daraus ableitbare Gesamtmiete von ca. 6.400 € monatlich beziehungsweise 76.800 € jährlich bezieht sich ausschließlich auf die drei Wohneinheiten. Etwaige Erträge aus dem Anbau sind darin nicht enthalten. Für den Anbau können abhängig von Genehmigung, Ausbau, Möblierung und Vermietungskonzept zusätzliche Einnahmen entstehen. Die vom Eigentümer genannten möglichen Kurzzeitmieten von ca. 150 bis 250 € pro Nacht beziehungsweise deutlich höheren Beträgen während des Oktoberfests sind unverbindliche Orientierungswerte. Es handelt sich nicht um zugesicherte Einnahmen oder eine belastbare Renditeprognose. Vor einer Kurzzeitvermietung sind insbesondere die baurechtlich genehmigte Nutzung des Anbaus, eine gegebenenfalls erforderliche Nutzungsänderung, die Münchner Zweckentfremdungssatzung, gewerbe- und steuerrechtliche Anforderungen, brandschutzrechtliche Vorgaben sowie mögliche Beschränkungen durch Grundbuch, Baulasten oder Nachbarschaftsrecht zu prüfen. Auch eine mögliche Aufstockung um ein weiteres Vollgeschoss ist nicht Gegenstand einer bestehenden Zusicherung. Der Käufer hat das konkrete Vorhaben eigenständig mit der Lokalbaukommission, Architekten und Fachplanern zu prüfen. Die bereits erfolgte Aufstockung eines Nachbargebäudes stellt einen positiven Orientierungswert dar, begründet jedoch keinen Anspruch auf eine entsprechende Genehmigung. Alle Mietangaben, Übernachtungspreise und Entwicklungsmöglichkeiten beruhen auf Angaben des Eigentümers beziehungsweise auf unverbindlichen Einschätzungen. Sie stellen weder eine Mietgarantie noch eine Zusicherung der baurechtlichen Zulässigkeit oder der wirtschaftlichen Erträge dar. Alle Objektangaben beruhen auf den zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen des Eigentümers beziehungsweise Dritter. Eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit kann nicht übernommen werden. Dieses Exposé dient ausschließlich der unverbindlichen Vorabinformation und stellt kein vertragliches Angebot dar. Irrtum, Änderung und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. # Energie - Energieausweis: Energiebedarfsausweis - Wesentliche Energieträger: ERDGAS LEICHT - Endenergiebedarf: 108 kWh/(m²*a) - Endenergieverbrauch Wärme: 108 kWh/(m²*a) - Energieverbrauch für Warmwasser enthalten - Energieeffizienzklasse: D - Ausstellungsdatum: 26.07.2024 - Gültig bis: 2034-07-25 - Letzte Modernisierung: 2015 - Heizungsart: Fußbodenheizung - Wesentliche Energieträger: Solarenergie Anbieter-Objekt-ID: HA2690967

Was inbegriffen ist

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Garten
Garage

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