2-Zimmer-Wohnung zum Kauf, 45 m²

Charlottenburg

190.000 €

4.262 €/m²

Inseriert 24. Aug. 2026

Über dieses Inserat

Angeboten wird eine vermietete Zweizimmerwohnung im ersten Obergeschoss eines Wohngebäudes aus dem Jahr 1997, gelegen in einem ruhigen Hofgebäude hinter der Straßenfront im Herzen der Mierendorffinsel. Die Wohnfläche beträgt 44,58 Quadratmeter. Diese Zahl stammt aus einem Vor-Ort-Aufmaß nach Wohnflächenverordnung. Der Grundriss ist für diese Größe ungewöhnlich großzügig geschnitten. Der Wohn- und Kochbereich misst allein knapp 24 Quadratmeter und läuft ohne Sichtbarriere von der Küchenzeile bis zur bodentiefen Fensterfront durch, was dem Raum eine Tiefe gibt, die man bei knapp 45 Quadratmetern Gesamtfläche selten findet. Das Schlafzimmer nimmt ein Doppelbett samt Nachttischen auf und hat ein eigenes Fenster. Das Bad kommt auf ca. 7 Quadratmeter und ist damit deutlich größer als das, was in Wohnungen dieser Kategorie üblich ist. Der Flur verteilt kurz und ohne Verschnitt. Die Ausstattung ist solide und dem Baujahr entsprechend. Über alle Wohnräume liegt Stäbchenparkett, das gepflegt und durchgängig verlegt ist. Die Fenster tragen die charakteristischen roten Rahmen, die dem Haus seine Handschrift geben, und reichen im Wohnbereich bis zum Boden. Das Bad ist gefliest, hat eine Badewanne mit Duscharmatur, ein wandhängendes WC mit Unterputzspülkasten und einen breiten Waschtisch mit Spiegelbeleuchtung. Die Küchenzeile ist offen an den Wohnbereich angebunden. Wer hier kauft, hat eine funktionierende, vermietbare Einheit mit klarem Aufwertungspotenzial bei einem späteren Mieterwechsel. Die Wohnung ist zu 540 Euro netto kalt im Monat vermietet, das sind 12,11 Euro je Quadratmeter und damit ein Niveau, das im Bestand dieser Baualtersklasse Luft nach oben lässt. Beim Angebotspreis von 190.000 Euro ergibt sich eine Bruttorendite von rund 3,4 Prozent. Das monatliche Hausgeld beträgt 331,26 Euro, wovon 234,01 Euro umlagefähig sind und durch die Nebenkostenvorauszahlung der Mieterin von 232 Euro praktisch vollständig gedeckt werden. Beim Eigentümer verbleiben rechnerisch 97,26 Euro im Monat an nicht umlagefähigen Kosten einschließlich der Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Eigentümergemeinschaft hat zwischen 2022 und 2025 die Fassade und das Flachdach vollständig saniert, eine Teildachfläche erneuert und Balkonabdichtungen ausgeführt. Die Sonderumlage, mit der die Flachdachsanierung finanziert wurde, ist abgerechnet und schloss mit einem Überschuss, der 2024 der Erhaltungsrücklage zugeführt wurde. Die Rücklage liegt bei etwas über 100.000 Euro, jährlich fließen weitere 20.000 Euro zu. Wer eine Anlagewohnung kauft, kauft immer auch die Bilanz der Gemeinschaft mit. Hier ist die große Hülle bezahlt und liegt hinter der Gemeinschaft, nicht vor ihr. Besichtigungen sind nach Absprache mit der Mieterin möglich. # Ausstattung Die wesentlichen Merkmale der Wohnung und des Hauses im Überblick. - 44,58 Quadratmeter Wohnfläche nach amtlichem Aufmaß - Zwei Zimmer im ersten Obergeschoss - Stäbchenparkett in allen Wohnräumen, Fliesen im Bad - Bodentiefe Fensterelemente im Wohnbereich mit Absturzsicherung - Offene Küchenzeile, an den Wohnbereich angebunden - Bad mit Badewanne und Duscharmatur, wandhängendem WC mit Unterputzspülkasten, breitem Waschtisch und Spiegelbeleuchtung - Kellerraum, dem Sondereigentum zugeordnet und an die Mieterin mitvermietet - Aufzug im Haus, die Wohnung ist barrierearm erreichbar - Fernwärme als Wärmequelle, Heizung und Warmwasser zentral - 48 Wohnungen in der Gemeinschaft, Miteigentumsanteil dieser Einheit 2,06 von 100 - Kein Stellplatz, die Tiefgarage der Liegenschaft gehört zur Nachbargemeinschaft - Bauliche Maßnahmen der Gemeinschaft im Überblick Bauliche Maßnahmen der Gemeinschaft im Überblick 2022 - Flachdachsanierung und Fassadensanierung beschlossen 2023 - Fassadensanierung abgeschlossen 2023 - Gebäudefuge zur Tiefgarage überarbeitet 2024 - Teildachfläche über dem Dachausstiegstreppenhaus erneuert 2024 - Abdichtung der halbrunden Balkone zweier Einheiten 2024 - Wartungsvertrag für Glasfassade und Regenrinnen abgeschlossen 2025 - Sichtschutzabtrennung zur Sicherung der Erdgeschossverandas beschlossen 2026 - Malerarbeiten im Erdgeschossflur einschließlich Decken, Bodeninstandsetzung und Beleuchtung in Vorbereitung Zwischen 2022 und 2025 hat die Gemeinschaft nachweislich mehr als 750.000 Euro in Dach, Fassade und Gebäudehülle investiert. Die dafür erhobene Sonderumlage ist vollständig abgerechnet. # Weitere Angaben - Verfügbar ab: unbefr. vermietet - Objektzustand: gepflegt - Qualität der Ausstattung: Standard - Bodenbelag: Fliesen, Parkett - Käuferprovision: 3,57% inkl. 19% USt. # Lagebeschreibung Die Immobilie liegt auf der Mierendorffinsel im Ortsteil Charlottenburg, einer echten Insel, die von der Spree, dem Charlottenburger Verbindungskanal und dem Westhafenkanal umschlossen wird. Diese Insellage ist der Grund dafür, dass der Kiez trotz seiner zentralen Position im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf einen eigenen, in sich geschlossenen Charakter behalten hat. Durchgangsverkehr gibt es hier kaum, weil die Insel schlicht nicht auf dem Weg irgendwohin liegt. Das Haus selbst steht zurückgesetzt hinter der Straßenfront, sodass die Wohnräume zur ruhigen, begrünten Hofseite orientiert sind und nicht zur Verkehrsachse. Der Mittelpunkt des Viertels ist der Mierendorffplatz, an dem fünf Straßen zusammenlaufen und der in wenigen Gehminuten erreichbar ist. Die nördliche Hälfte des Platzes ist eine Gartenanlage, die der Charlottenburger Gartendirektor Erwin Barth 1912 und 1913 angelegt hat und deren Rekonstruktion im Jahr 2000 mit dem Gustav-Meyer-Preis ausgezeichnet wurde. Rhododendren, ein Blumengarten, ein Brunnen und ein Spielplatz gehören dazu. Auf der südlichen Hälfte findet mittwochs und samstags der Wochenmarkt statt. Dass es diesen Platz in dieser Qualität gibt, ist kein Zufall, sondern Programm. Barth hat aufwendig gestaltete Plätze ausdrücklich dort angelegt, wo Menschen wohnen, die sich keinen eigenen Garten leisten können. Die Nahversorgung ist auf kurzen Wegen vollständig. Supermärkte, Discounter, Bäcker, Apotheken, Ärzte und Gastronomie liegen im Umkreis weniger hundert Meter rund um den Platz und entlang der Hauptachse der Insel. Kitas und Schulen sind fußläufig erreichbar, ebenso Sportanlagen. Für eine Anlagewohnung ist diese Dichte der eigentliche Werttreiber, denn sie bestimmt, wie schnell und zu welchem Preis eine Einheit dieser Größe nach einem Auszug wieder vermietet ist. Ein Zweipersonenhaushalt oder ein Single findet hier alles, ohne den Kiez verlassen zu müssen. Wasser und Grün sind das zweite Pfund der Lage. Die Uferwege an der Spree und an den Kanälen liegen unweit der Tür und lassen sich zu langen Runden verbinden. Nach Süden schließt sich über den Tegeler Weg der Schlosspark Charlottenburg an, mit dem Schloss, dem Barockgarten und dem englischen Landschaftspark an der Spree. Wer die Kombination aus innerstädtischer Dichte und Wasserlage sucht, findet sie in Berlin an wenigen Stellen so unmittelbar wie hier. Der Kiez hat mit der DorfwerkStadt und ihrem Nachbarschaftsbüro außerdem eine aktive Nachbarschaftsstruktur, die seit dem Jahr 2000 eine eigene Kiezzeitung herausgibt. Verkehrlich ist die Insel gut angebunden, ohne von einer Trasse zerschnitten zu werden. Unter dem Mierendorffplatz liegt der gleichnamige Bahnhof der U7, die in einer Richtung über die Bismarckstraße in die City West und in der anderen Richtung nach Spandau führt. Eine Station weiter erreicht man den Bahnhof Jungfernheide mit Anschluss an die Ringbahn und den Regionalverkehr, von dort geht es ohne Umsteigen zum Hauptbahnhof und weiter zum Flughafen. Mehrere Buslinien queren den Platz. Mit dem Auto ist der Innenstadtring in wenigen Minuten erreicht, die Stadtmitte liegt rund fünf Kilometer entfernt. Zur Perspektive. Die Mierendorffinsel ist Stadtumbaugebiet und steht seit Jahren im Fokus der bezirklichen Planung, unter anderem mit einem Klimaanpassungskonzept für den südlichen Inselteil. Die Lage profitiert davon, dass Charlottenburg als Bezirk weiterhin nachgefragt ist, während die Preise auf der Insel unter denen der angrenzenden Lagen um den Klausenerplatz und um das Schloss liegen. Für eine Anlage bedeutet das eine solide Vermietbarkeit in einer Lage, deren Aufholpotenzial gegenüber dem unmittelbaren Umfeld noch nicht ausgereizt ist, ohne dass man dafür auf einen spekulativen Entwicklungssprung setzen müsste.Entfernungen: Flughafen 34 km Fernbahnhof 4,4 km Autobahn 1,7 km Bus 0,1 km # Sonstiges Für die Vermittlung dieser Immobilie fällt eine Käuferprovision in Höhe von 3,57 Prozent des beurkundeten Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer an. Die Provision ist bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages verdient und fällig und gegenüber der Flemming & Schubert eGbR zu erbringen. Der Verkäufer schuldet eine Provision in identischer Höhe. Damit ist die Halbteilung nach § 656c des Bürgerlichen Gesetzbuches gewahrt. Die Wohnung ist vermietet und wird im vermieteten Zustand verkauft. Eine Übernahme durch den Käufer erfolgt nach § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches mit allen Rechten und Pflichten. Ein Bezugsfreiheitstermin kann nicht zugesagt werden. Die Angaben zur Wohnfläche beruhen auf einem Vor-Ort-Aufmaß nach Wohnflächenverordnung. Ältere Flächenangaben aus dem Mietvertrag und aus Verwaltungsunterlagen weichen geringfügig ab und sind überholt. Dieses Exposé dient ausschließlich der Vorabinformation. Als alleinige Rechtsgrundlage gilt der notariell beurkundete Kaufvertrag. Sämtliche Angaben beruhen auf Informationen unseres Auftraggebers nach bestem Wissen und Gewissen. Sie sind freibleibend und unverbindlich. Eine Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben ist ausgeschlossen. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: Fernwärme - Energieverbrauch: 96 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: C - Ausstellungsdatum: 07.04.2020 - Gültig bis: 07.04.2030 - Heizungsart: Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Fernwärme Anbieter-Objekt-ID: FS-ETW-21626Mehr anzeigen

Was inbegriffen ist

Aufzug

Keller

Eckdaten

Etage1

Fläche44.58 m²

Zimmer2

Schlafzimmer1

Badezimmer1

ProvisionJa

Inseriert auf

Kleinanzeigen

190.000 €

Lage

Karte wird bald geladen

Umgebungsdaten auf Abruf

Orte in der Nähe werden geladen, sobald dieser Abschnitt erscheint.

Hypothekenrechner

Geschätzte monatliche Rate

781 €/Mon.

Eigenkapital20 % · 38.000 €

38.000 €152.000 € Darlehen

Laufzeit

Gesamtrückzahlung234.196 €

Zinssatz3,74 %

Beispielhafte Schätzung · Landomo ist kein Hypothekenvermittler. · Zinssätze aktualisiert: April 2026