3-Zimmer-Wohnung zum Kauf, 80 m²

Dahlem

2 Schlafzimmer1 BadezimmerEtage 2

425.000 €

5.335 €/m²

Inseriert 7. Sept. 2026

Über dieses Inserat

Diese Dreizimmerwohnung liegt im zweiten Obergeschoss eines Wohnhauses aus dem Jahr 1918, das an einer Straßenecke im Berliner Ortsteil Schmargendorf steht. Schon beim Betreten fällt der alterstypische charmante Charakter der Wohnung auf, der zum Wohlfühlen einlädt. Die großen Fenster lassen viel Sonne in die Wohnung und unterstreichen die Raumhöhe der Zimmer. Die Straße der Immobilie ist Tempo 30 und mit altem Baumbestand gesäumt. Das Haus verfügt über einen Aufzug, umfasst ein Erdgeschoss plus vier Etagen und wirkt von außen wie von innen sorgfältig unterhalten. Nach einem offiziellen Aufmaß misst die Wohnung 79,66 Quadratmeter. Sie steht leer und ist sofort verfügbar. Der Grundriss folgt der klaren Ordnung seiner Bauzeit. Der Wohn- und Essbereich nimmt gut 23 Quadratmeter ein und wird über zwei Fenster belichtet, die in die Kronen der Straßenbäume schauen. Daneben liegen zwei weitere Zimmer von rund 14 und 12 Quadratmetern, die zur selben ruhigen Seite orientiert sind. Die Küche mit zehn Quadratmetern und das Bad wenden sich dem begrünten Innenhof zu, das Bad verfügt über ein eigenes Fenster. In Berlin keine Selbstverständlichkeit. Alle Räume erschließt eine Diele von knapp 14 Quadratmetern, die tatsächlich Platz für Garderobe, Kommode und Ablage bietet, statt nur Durchgang zu sein. Was den Raumeindruck trägt, ist die Höhe. Knapp vier Meter unter der Decke verändern die Wirkung eines 14 Quadratmeter großen Zimmers erheblich, und sie sind in einer Wohnung dieser Größenordnung im heutigen Neubau schlicht nicht zu bekommen. In den drei Wohnräumen liegt Stäbchenparkett, im Flur Klickparkett, Küche, Bad und Abstellraum sind gefliest. Die Fenster sind kunststoffverkleidet und zweifach verglast. Bei geschlossenem Fenster ist es in den Räumen leise. Das Bad stammt etwa aus dem Jahr 2000 und ist mit Badewanne, WC und Waschtisch ausgestattet. Eine Küchenzeile mit Unterschränken, Ceranfeld, Backofen und Spüle verbleibt in der Wohnung, Kühlschrank und Geschirrspüler sind nicht enthalten. Bemerkenswert ist die Zurückgezogenheit dieser Wohnung innerhalb des Hauses. Der Zugang führt im zweiten Obergeschoss über einen Laubengang, der vom Haupthaus in den rechten Gebäudeteil wechselt. Der eigentliche Hausflur vor der Wohnungstür ist klein und erschließt nur diese und eine weitere Einheit. Nachbargeräusche sind im Alltag nicht wahrzunehmen. Wer eine Wohnung sucht, die trotz zentraler Lage nicht das Gefühl vermittelt, in einem großen Haus zu wohnen, findet hier genau das. Etwas, was Sie so nicht häufig finden. Zur Wohnung gehören zwei Flächen, die in der Quadratmeterzahl kaum auffallen und im Alltag den Unterschied machen. Im Inneren gibt es einen Abstellraum von rund anderthalb Quadratmetern, der über vier Meter hoch ist und sich dadurch weit über seine Grundfläche hinaus nutzen lässt, dazu einen an der Flurdecke montierten Lagerbereich. Hinzu kommt ein eigener Kellerraum, der über den Innenhof erschlossen wird. Für eine Dreizimmerwohnung ist das ein ungewöhnlich gutes Stauraumangebot. Die Wohnung wird in gepflegtem, bezugsfertigem Zustand übergeben und lässt sich ohne Vorarbeiten beziehen. Zugleich bleibt Spielraum für eine individuelle Gestaltung ohne in die Substanz eingreifen zu müssen. Bad und Küche sind ohne Probleme nutzbar, können aber an die eigene Lebensplanung und designtechnischen Ansprüche angepasst werden. Angesprochen sind damit Selbstnutzer, die eine solide Altbauwohnung in einer ruhigen und gut versorgten Lage suchen und den weiteren Ausbau in eigenem Tempo gestalten möchten. Aber auch Familie, die für ihr Kind oder sich eine Studenten- oder Zweitwohnung suchen. # Ausstattung Die folgenden Merkmale beschreiben den Zustand, in dem die Wohnung übergeben wird. - Wohnfläche 79,66 m² gemäß offiziellem Aufmaß - 3 Zimmer zur Sonnenseite - Tageslichtbad mit Wanne - Knapp 4 Meter Raumhöhe - Stäbchenparkett in den drei Wohnräumen, Klickparkett in der Diele, Fliesen in Küche, Bad und Abstellraum - Kunststoffverkleidete Fenster mit Zweifachverglasung - Zentrale Gasheizung der Wohnanlage - Elektroinstallation mit Sicherungsautomaten und FI-Schutzschalter für den Badbereich - Innen liegender Abstellraum mit über 4 Metern Höhe sowie Lagerbereich an der Flurdecke - Eigener Kellerraum mit Zugang über den Innenhof - Personenaufzug im Haus, Treppenhaus mit Holztreppe und Läufer - Begrünter Innenhof mit Baumbestand und Fahrradabstellmöglichkeit - Alle drei Wohnräume zur ruhigen Nachbarstraße orientiert, Küche und Bad zum Innenhof - Kein Balkon, kein Stellplatz # Weitere Angaben - Verfügbar ab: sofort - Objektzustand: gepflegt - Qualität der Ausstattung: Standard - Bodenbelag: Fliesen, Parkett - Käuferprovision: 3,57% inkl. 19% USt. # Lagebeschreibung Schmargendorf gehört zum Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf und zählt zu den Ortsteilen, die ihren Charakter über Jahrzehnte gehalten haben. Zwischen dem Grunewald im Westen und dem Rheingauviertel im Osten liegt ein Wohnquartier aus Altbauten der Jahrhundertwende, Villen und ruhigen Nebenstraßen, dessen Bewohner selten wieder wegziehen. Die Straße der Immobilie liegt in diesem Gefüge an einer Ecke, ist als Anliegerstraße gewidmet, mit Kopfsteinpflaster befestigt und auf Tempo 30 begrenzt. Alter Baumbestand säumt beide Seiten. Wer hier fährt, hat hier auch ein Ziel. Die Versorgung im Alltag ist außergewöhnlich kurz getaktet. Ein Supermarkt liegt rund 100 Meter entfernt, eine Bäckerei etwa 290 Meter, eine Apotheke rund 270 Meter. Die nächste Arztpraxis erreichen Sie nach etwa 150 Metern, das Martin-Luther-Krankenhaus nach rund 350 Metern. Wer mit Kindern hierherzieht, findet eine städtische Kindertagesstätte in etwa 70 Metern Entfernung und mit dem Evangelischen Gymnasium zum Grauen Kloster eine der traditionsreichsten Schulen der Stadt in rund 430 Metern. Diese Dichte ist selbst für innerstädtische Berliner Lagen ungewöhnlich. Für die Erholung liegt der Grunewald in westlicher Richtung, das größte zusammenhängende Waldgebiet Berlins mit Seen, Reitwegen und ausgedehnten Laufstrecken. Näher noch ist der Volkspark Wilmersdorf, der sich als grünes Band durch den Bezirk zieht und Spielplätze, Wiesen und Wasserflächen verbindet. Das Rheingauviertel mit dem Rüdesheimer Platz und seinem Weinbrunnen liegt in östlicher Richtung und lohnt den Spaziergang an Sommerabenden. Auch der begrünte Innenhof des Hauses selbst trägt zu diesem Eindruck bei: Von den Fenstern zum Hof blicken Sie auf Bäume und eine über mehrere Geschosse berankte Fassade. Verkehrlich ist die Adresse doppelt angebunden. Der Bahnhof Hohenzollerndamm liegt rund 380 Meter entfernt und wird von den Ringbahnlinien S41 und S42 sowie von der Linie S46 bedient, womit Westkreuz, Südkreuz und Ostkreuz ohne Umstieg erreichbar sind. Die Buslinie 115 hält dort ebenfalls, eine weitere Bushaltestelle liegt etwa 290 Meter entfernt am Krankenhaus. Wer mit dem Auto unterwegs ist, erreicht über den Hohenzollerndamm in wenigen Minuten die Stadtautobahn und damit den westlichen und südlichen Stadtrand. Die Preisentwicklung im Ortsteil hat sich in den vergangenen Jahren als stabil erwiesen. Nach Auswertung der Zahlen des Gutachterausschusses ist festzustellen, dass Käufer in den kommenden Jahren von einer Wertsteigerung ausgehen können, was den Kauf auch zu einer guten Wertanlage macht. Getragen wird dieses Niveau von einer Nachfrage, die sich aus dem Ortsteil selbst speist, weil Familien innerhalb des Quartiers vergrößern und ältere Eigentümer im Viertel bleiben wollen. Neubauflächen gibt es hier praktisch nicht mehr, was den Bestand knapp hält. Für Selbstnutzer bedeutet diese Lage im Ergebnis etwas sehr Konkretes: Kita, Supermarkt, Arzt, Apotheke und Bahnhof liegen sämtlich innerhalb eines Fußwegs von wenigen Minuten, während vor der Haustür eine Straße liegt, auf der kaum ein Auto fährt. Diese Kombination aus Erreichbarkeit und Ruhe ist der eigentliche Wert dieser Adresse, und sie lässt sich weder nachrüsten noch später herstellen.Entfernungen: Flughafen 28,7 km Fernbahnhof 9,7 km Autobahn 1 km Bus 0,5 km # Sonstiges Für die erfolgreiche Vermittlung dieses Objekts wird eine Provision in Höhe von 3,57 Prozent des beurkundeten Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer fällig. Die Provision ist gegenüber der Flemming & Schubert eGbR zu erbringen und wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags zur Zahlung fällig. Verkäufer und Käufer tragen die Provision in gleicher Höhe, entsprechend der gesetzlichen Halbteilung nach § 656c BGB. Das Objekt ist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 32 Einheiten, verwaltet von der SHBi Hausverwaltungen GmbH. Das monatliche Hausgeld beträgt derzeit 368,00 Euro und enthält eine Zuführung zur Erhaltungsrücklage von 100,00 Euro. Die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft belief sich zum Stichtag 31. Dezember 2024 auf 269.201,99 Euro. Für das Jahr 2027 liegt ein Wirtschaftsplan mit einem Hausgeld von 375,00 Euro vor. Alle Innenaufnahmen wurden im leeren Zustand angefertigt. Einzelne Aufnahmen zeigen zusätzlich eine digital eingefügte Möblierung; diese Bilder sind entsprechend gekennzeichnet und dienen ausschließlich der Veranschaulichung möglicher Einrichtungsvarianten. Der tatsächliche Zustand entspricht den unmöblierten Aufnahmen. Dieses Exposé dient ausschließlich der Vorabinformation. Als alleinige Rechtsgrundlage gilt der notariell beurkundete Kaufvertrag. Sämtliche Angaben beruhen auf Informationen unseres Auftraggebers nach bestem Wissen und Gewissen. Sie sind freibleibend und unverbindlich. Eine Haftung für Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben ist ausgeschlossen. # Energie - Energieausweis: Energiebedarfsausweis - Wesentliche Energieträger: Gas - Endenergiebedarf: 268 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: H - Ausstellungsdatum: 01.11.2018 - Gültig bis: 31.10.2028 - Heizungsart: Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: FS-ETW-27626

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