# Bezugsfreie Erdgeschosswohnung mit Garten – Ideal für Kapitalanleger (Variante) > Canonical listing: https://landomo.de/property/d6dc00b4-709e-4f84-8dce-ca993b456e6a This is a compact, machine-readable representation of a public Landomo listing. Verify the canonical page before presenting the property as currently available. ## Listing facts - **Status:** active - **Transaction:** sale - **Category:** apartment - **Asking price:** 299,000 EUR - **Location:** Ramersdorf, Ramersdorf-Perlach, Ramersdorf-Perlach, DE - **Floor area:** 40 m² - **Bedrooms:** 1 - **Published:** 2026-08-27T15:52:29.997Z - **Last updated:** 2026-08-27T16:27:58.087Z - **Listed on:** kleinanzeigen ## Description Diese bezugsfreie Erdgeschosswohnung bietet auf ca. 40 m² Wohnfläche eine durchdachte Raumaufteilung und eignet sich sowohl zur Selbstnutzung als auch als Kapitalanlage. Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss eines im Jahr 1966 errichteten Mehrfamilienhauses und verfügt über 1,5 Zimmer, eine separate Küche, ein Badezimmer mit Badewanne sowie ein eigenes Kellerabteil. Der Wohnbereich ist angenehm hell und bietet ausreichend Platz für eine kombinierte Wohn- und Essecke. Ein räumlich abgetrennter Schlafbereich schafft trotz der kompakten Wohnfläche eine klare Trennung zwischen Wohnen und Schlafen. Die vorhandene Einbauküche ist funktional ausgestattet und kann unmittelbar genutzt werden. Ein besonderes Merkmal der Wohnung ist die zugehörige Gartenfläche von ca. 22,5 m². Diese bietet zusätzlichen Freiraum und eröffnet attraktive Gestaltungsmöglichkeiten mit Sitzbereich, Pflanzen, Sichtschutz oder einer kleinen Terrasse. Der Garten ist im aktuellen Zustand ausschließlich über den Außenbereich des Gebäudes erreichbar. Ein direkter Zugang aus der Wohnung besteht derzeit nicht. Grundsätzlich besteht jedoch die Möglichkeit, durch den Einbau einer Terrassen- beziehungsweise Gartentür eine unmittelbare Verbindung zwischen Wohnraum und Garten zu schaffen. Vergleichbare Lösungen wurden nach Angaben des Eigentümers bereits von mehreren Eigentümern innerhalb der Wohnanlage umgesetzt. Nach entsprechender Abstimmung könnte die Gartenfläche eingefriedet, als Terrasse gestaltet und als privater Außenbereich genutzt werden. Dadurch ließe sich der Wohnraum funktional nach außen erweitern und die Attraktivität der Wohnung zusätzlich steigern. Die Wohnung wird mietfrei und bezugsfrei übergeben. Eigennutzer können kurzfristig einziehen, während Kapitalanleger unmittelbar eine Neuvermietung vorbereiten können. Die zuletzt vereinbarte Nettokaltmiete betrug 1.000 € monatlich. Kapitalanlage Die Wohnung wird mietfrei und bezugsfrei übergeben. Ein bestehendes Mietverhältnis wird nicht übernommen. Die zuletzt vereinbarte Nettokaltmiete betrug 1.000 € monatlich. Dies entspricht einer früheren Jahresnettokaltmiete von 12.000 €. Bezogen auf den Angebotspreis von 320.000 € ergab sich daraus rechnerisch eine Bruttomietrendite von ca. 3,75 % vor Erwerbsnebenkosten, Rücklagen, nicht umlagefähigen Hausgeldbestandteilen und weiteren Bewirtschaftungskosten. Die frühere Miete dient ausschließlich als Information zur bisherigen Vermietung und stellt keine Garantie für eine zukünftige Miethöhe dar. Bei einer Neuvermietung sind die gesetzlichen Vorgaben, der Zustand der Wohnung und die aktuelle Marktsituation zu berücksichtigen. Zusätzliches Entwicklungspotenzial bietet die Gartenfläche. Durch einen genehmigten direkten Zugang aus dem Wohnbereich sowie eine attraktive Terrassen- und Gartengestaltung könnte die Wohnqualität weiter erhöht werden. Dies kann sich positiv auf die Vermietbarkeit und die langfristige Marktpositionierung der Wohnung auswirken. # Ausstattung Zur Ausstattung der Wohnung gehören: - ca. 40 m² Wohnfläche - 1,5 Zimmer - separater Schlafbereich - heller Wohn- und Essbereich - vorhandene Einbauküche - Badezimmer mit Badewanne - Laminat- und Fliesenböden - zweifach verglaste Fenster - Zentralheizung - Fernwärme als Energieträger - Aufzug im Gebäude - eigenes Kellerabteil - ca. 22,5 m² Gartenfläche - sofortige Bezugsfreiheit - Die Gartenfläche ist derzeit ausschließlich von außen zugänglich. Vorbehaltlich der erforderlichen Zustimmungen besteht grundsätzlich die Möglichkeit, eine Terrassen- oder Gartentür einzubauen. Vergleichbare direkte Gartenzugänge wurden innerhalb der Wohnanlage bereits von anderen Eigentümern umgesetzt. Im Zuge einer entsprechenden Umgestaltung könnten zusätzlich eine Terrasse, eine Einfriedung beziehungsweise Umzäunung sowie ein privater Sitz- oder Aufenthaltsbereich angelegt werden. Die konkrete Nutzung und bauliche Ausführung richten sich nach der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft. # Weitere Angaben - Verfügbar ab: sofort - Objektzustand: vollständig renoviert - Bodenbelag: Fliesen, Laminat - Käuferprovision: 3.57% - Provisionshinweis: Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist die Käuferprovision in der angegebenen Höhe inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer verdient und fällig. - Gesamtfläche: ca. 40 m² - Gartenfläche: ca. 22,50 m² # Lagebeschreibung Die Wohnung befindet sich in einer gewachsenen Wohnlage im Münchner Südosten. Der Standort verbindet eine ruhige Wohnatmosphäre mit einer guten Anbindung an die Münchner Innenstadt und die umliegenden Stadtteile. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Bäckereien, Apotheken und weitere Dienstleistungsangebote befinden sich in der Umgebung. Auch Schulen, Kindertagesstätten, medizinische Einrichtungen und unterschiedliche Freizeitmöglichkeiten sind gut erreichbar. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ermöglicht eine unkomplizierte Verbindung in Richtung Innenstadt und zu wichtigen Arbeitsstandorten. Auch die überregionalen Verkehrsachsen sind mit dem Auto gut erreichbar. Grünflächen, Spazierwege und nahe gelegene Erholungsbereiche schaffen einen angenehmen Ausgleich zum städtischen Alltag. Die Kombination aus Erdgeschosslage, eigener Gartenfläche und guter Infrastruktur macht die Wohnung insbesondere für Singles, Berufspendler, Senioren und Kapitalanleger interessant. # Sonstiges Die Wohnung wird zum Übergabezeitpunkt mietfrei und bezugsfrei übergeben. Die zur Wohnung gehörende Gartenfläche ist derzeit ausschließlich über den Außenbereich des Gebäudes erreichbar. Die Darstellung des Gartens im Grundriss bedeutet nicht, dass bereits ein unmittelbarer Zugang aus dem Wohnbereich vorhanden ist. Der nachträgliche Einbau einer Terrassen- oder Gartentür erscheint nach den vorliegenden Angaben grundsätzlich möglich. Vergleichbare Maßnahmen wurden bereits von mehreren Eigentümern innerhalb der Wohnanlage umgesetzt. Hieraus ergibt sich jedoch kein automatischer Anspruch auf Genehmigung. Vor Durchführung einer baulichen Veränderung sind insbesondere die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Regelungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, mögliche baurechtliche Anforderungen sowie die technische Umsetzbarkeit zu prüfen. Auch die Einfriedung, Terrassengestaltung und sonstige Nutzung der Gartenfläche richten sich nach den geltenden Vereinbarungen und Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft. Die genannte Nettokaltmiete von 1.000 € monatlich bezieht sich ausschließlich auf die frühere Vermietung. Eine zukünftige Mietzahlung oder eine bestimmte Miethöhe wird nicht zugesichert. Alle Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers beziehungsweise Dritter. Eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit kann nicht übernommen werden. Dieses Exposé dient der unverbindlichen Vorabinformation und stellt kein vertragliches Angebot dar. Irrtum, Änderung und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Provisionshinweis: Mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist die Käuferprovision in der angegebenen Höhe inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer verdient und fällig. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: FERNWäRME - Endenergieverbrauch Wärme: 117 kWh/(m²*a) - Energieverbrauch für Warmwasser enthalten - Energieeffizienzklasse: D - Ausstellungsdatum: 02.08.2018 - Gültig bis: 2028-08-01 Anbieter-Objekt-ID: HA2691334 ## Source and attribution - Cite and link: https://landomo.de/property/d6dc00b4-709e-4f84-8dce-ca993b456e6a - Asking price and availability may change after this response was generated. - Contact information and originating-portal links are available on the canonical page.