Haus zum Kauf, 310 m², Grundstück 871 m²

Koblenz, Niederberg

7 Schlafzimmer4 Badezimmer

470.000 €

1.516 €/m²

Inseriert 4. Sept. 2026

Über dieses Inserat

Eine Immobilie für Käufer, die sich nicht zwischen Kapitalanlage und Eigennutzung entscheiden möchten: Dieses Mehrfamilienhaus verbindet eine bereits bestehende Vermietung mit außergewöhnlich viel Freiheit für die weitere Nutzung. Drei der insgesamt vier Wohneinheiten stehen derzeit leer und können nach den eigenen Vorstellungen modernisiert, selbst bezogen oder neu vermietet werden. Das im Jahr 1973 errichtete Gebäude liegt in ruhiger Halbhöhenlage von Koblenz-Niederberg, zurückversetzt von der Straße und eingebettet in das gewachsene Grün an den Hängen des Festungsplateaus Ehrenbreitstein. Auf einem ca. 871 m² großen Grundstück stehen insgesamt rund 310 m² Wohnfläche. Eine Besonderheit des Hauses ist das terrassierte Grundstück: Sowohl die Erdgeschosswohnung als auch die großzügige Wohnung im Obergeschoss verfügen über einen nahezu ebenerdigen Zugang zu einem eigenen Gartenbereich. Dadurch entstehen zwei voneinander getrennt nutzbare Außenebenen – ein ausgesprochen attraktives Merkmal, das man bei einem Mehrfamilienhaus nur selten findet. Im Erdgeschoss befindet sich eine langjährig vermietete Drei-Zimmer-Wohnung mit ca. 75 m² Wohnfläche. Die Wohnung verfügt über eine Terrasse in Südwestausrichtung und einen unmittelbaren Zugang in den Garten. Das bestehende Mietverhältnis sorgt bereits ab dem Erwerb für laufende Mieteinnahmen. Das Herzstück der Immobilie bildet die großzügige Wohnung im Obergeschoss. Sie erstreckt sich mit ca. 121 m² über die gesamte Etage. Ein großer Balkon geht in eine Terrasse und den dahinterliegenden Gartenbereich über. Damit vermittelt die Wohnung trotz ihrer Lage im Obergeschoss beinahe den Charakter eines Hauses im Haus. Sie eignet sich hervorragend für die eigene Nutzung und bietet viel Raum für ein individuelles, hochwertiges Wohnkonzept. Im Dachgeschoss befinden sich zwei weitere, separat nutzbare Apartments. Beide Einheiten verfügen über eine eigene Terrasse und eröffnen einen schönen Ausblick in Richtung des Festungsgeländes. Die Apartments stehen derzeit leer und können nach einer entsprechenden Modernisierung neu vermietet oder in ein übergreifendes Wohnkonzept eingebunden werden. Gerade diese Aufteilung eröffnet unterschiedliche Perspektiven: Denkbar ist beispielsweise, die großzügige Obergeschosswohnung selbst zu bewohnen und die Erdgeschosswohnung sowie die beiden Dachgeschossapartments zu vermieten. Ebenso eignet sich das Haus als vollständig vermietetes Anlageobjekt oder für ein Mehrgenerationenkonzept mit voneinander unabhängigen Wohnbereichen. Zwei Garagen, die teilweise in das Erdgeschoss integriert sind, sowie die Teilunterkellerung ergänzen das Raumangebot. Das Gebäude wurde in solider Massivbauweise errichtet und besitzt mit seinem Verblendmauerwerk beziehungsweise der Betonvorsatzschale einen eigenständigen Charakter. In verschiedenen Bereichen besteht altersbedingter Modernisierungsbedarf, insbesondere bei Dach, Balkonen, Fenstern und Bädern. Für den neuen Eigentümer ergibt sich dadurch die Möglichkeit, Ausstattung, Wohnqualität und energetischen Standard gezielt nach den eigenen Vorstellungen weiterzuentwickeln. Eine seltene Gelegenheit für Eigennutzer, Mehrgenerationenfamilien und Kapitalanleger, die großzügiges Wohnen, vorhandene Mieteinnahmen und langfristiges Entwicklungspotenzial miteinander verbinden möchten. # Ausstattung Ausstattung und wesentliche Eckdaten: – freistehendes Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten – Baujahr ca. 1973 – ca. 871 m² großes Grundstück – insgesamt ca. 310 m² Wohnfläche laut vorliegenden Angaben, einschließlich der berücksichtigten Terrassen- und Balkonflächen – zwei Vollgeschosse zuzüglich ausgebautem Dachgeschoss – teilunterkellert – solide Massivbauweise – überwiegend massive Innenwände – massive Geschossdecken aus Stahlbeton – verklinkerte Außenfassade mit Betonformsteinelementen – freitragende Geschosstreppe mit Agglomarmor-Stufen – insgesamt vier Balkone beziehungsweise wohnungsbezogene Außenbereiche – terrassiertes Gartengrundstück mit unterschiedlichen Nutzungsebenen – massiver Gartengeräteraum – zwei teilweise in das Gebäude integrierte Garagen – Eingangsüberdachung – Türöffner sowie Klingel- und Sprechanlage Aufteilung der Wohneinheiten: – Erdgeschosswohnung mit ca. 75 m² Wohnfläche und drei Zimmern – Terrasse und unmittelbarer Zugang zum Garten – Erdgeschosswohnung derzeit vermietet – großzügige Obergeschosswohnung mit ca. 121 m² Wohnfläche – Wohnung erstreckt sich über die gesamte Etage – großer Balkon mit Übergang zu Terrasse und Garten – Obergeschosswohnung derzeit leerstehend – zwei separate Apartments im Dachgeschoss – jeweils mit eigener Außenfläche – Ausblick in Richtung des Festungsgeländes – beide Dachgeschosswohnungen derzeit leerstehend Bisherige Modernisierungen – Erdgeschosswohnung ca. 2010 teilweise modernisiert – Badezimmer im Obergeschoss ca. 2012 erneuert – drei Balkontüren ca. 2010 erneuert – Heizkörper teilweise sukzessive ausgetauscht Technische Angaben – Gaszentralheizung des Herstellers Buderus, Baujahr 1994 – zentrale Warmwasserversorgung über die Heizungsanlage – Satteldach als Holzdachkonstruktion mit Dachaufbauten – Dacheindeckung laut Gutachten aus Faserasbestzement-Wellplatten – Dach laut Gutachten ohne Wärmedämmung – Dachentwässerung teilweise aus Zinkblech und teilweise aus PVC – Elektroinstallation laut Gutachten in einfacher und technisch überalterter Ausführung Das Gebäude befindet sich insgesamt in einem altersentsprechenden, teilweise modernisierungsbedürftigen Zustand. # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 4 - Verfügbar ab: nach Rücksprache - Objektzustand: renovierungsbedürftig - Qualität der Ausstattung: Standard - Kaufpreis pro m²: 1.516,13 € - Käuferprovision: 3,57 % inkl. gesetzl. MwSt. - Gesamtfläche: ca. 310 m² - Grundstücksfläche: ca. 871 m² - Vermietbare Fläche: ca. 310 m² # Lagebeschreibung Koblenz-Niederberg liegt auf der rechten Rheinseite, östliche der Koblenzer-Innenstadt, oberhalb des Stadtteils Ehrenbereitstein. Durch die erhöhte Halbhöhenlage auf dem sogenannten "Niederberg" bietet der Stadtteil eine naturnahe, ruhige Umgebung mit viel Grün und gleichzeitig einer guten Anbindung zur City. Direkt angrenzende Stadtteile sind Arenber und Arnheim. Der Stadtteil bietet viel Grün, Ruhe und eine exklusive Wohnatmosphäre. Die Nähe zur historischen Festung Ehrenbretistein und zum Gelände der Bundesgartenschau (BUGA) sorgt für ein eine attraktive Umgebung mit hoher Lebensqualität. Die Bergstraße verläuft ruhig, eingebettet in gewachsene Wohnstrukturen und befindet sich in einer angenehmen Hanglage mit südöstlichem Gefälle. Von hier aus genießt man eine herrliche grüne Aussicht zur Kuppe der Festung Ehrenbreitstein und in die umliegenden Naturflächen. In fußläufiger Nähe liegt die örtliche Grundschule und ein Kindergarten, ideal für Familien. Alle weiterführenden Schulen liegen in der Innenstadt von Koblenz, schnell und unkompliziert erreichbar über die Pfaffendorfer Brücke. Im Stadtteil selbst und in den umliegenden Stadtteilen befinden sich Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarfe Auch Ärzte und eine Apotheke befinden sich in der Nähe entweder in Niederberg oder auch in Ehrenbreitstein. # Energie - Energieausweis: Energiebedarfsausweis - Wesentliche Energieträger: Gas - Endenergiebedarf: 207,80 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: G - Ausstellungsdatum: 08.08.2025 - Gültig bis: 2035-08-07 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 1973 - Letzte Modernisierung: 2000 - Heizungsart: Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 322-06449

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