# Wohn- und Geschäftshaus mit Entwicklungspotenzial in zentraler Lage von Heiligenberg

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## Listing facts

- **Status:** removed
- **Transaction:** sale
- **Category:** house
- **Asking price:** 430,000 EUR
- **Location:** Heiligenberg, Heiligenberg, DE
- **Floor area:** 287 m²
- **Bedrooms:** 10
- **Published:** 2026-08-22T08:57:33.293Z
- **Last updated:** 2026-09-02T14:57:36.811Z
- **Listed on:** kleinanzeigen

## Description

Dieses Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage von Heiligenberg stellt eine klassische Bestandsimmobilie mit erheblichem Entwicklungspotenzial dar. Das Ursprungsbaujahr um ca. 1865, kombiniert mit den im Laufe der Jahre vorgenommenen Anpassungen, bietet eine solide Grundlage für eine umfassende Neuausrichtung. Die vorhandene Kombination aus Gewerbefläche im Erdgeschoss und mehreren Wohneinheiten in den Obergeschossen eröffnet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten – sowohl für Kapitalanleger als auch für Projektentwickler.

Die Gesamtfläche von ca. 572,00 m² teilt sich in zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss mit ca. 130 m² sowie rund 287 m² Wohnfläche in den oberen Etagen auf. Die restlichen Flächen entfallen auf das vollunterkellerte Untergeschoss sowie Verkehrsflächen im Erdgeschoss. Ergänzt wird das Angebot durch umfangreiche Stellmöglichkeiten mit zwei Garagen, einem Carport sowie weiteren Außenstellplätzen.
Das Erdgeschoss wird derzeit gewerblich genutzt und beherbergt unter anderem einen Friseurbetrieb mit separatem Eingang sowie eine weitere Einheit (ehemalige Näherei). Die Flächen sind funktional geschnitten und verfügen über mehrere Wasseranschlüsse, was insbesondere für handwerkliche oder dienstleistungsorientierte Nutzungen von Vorteil ist. Die hohen Decken sowie die vorhandenen Strukturen bieten flexible Nutzungsmöglichkeiten.

In den Obergeschossen befinden sich mehrere Wohneinheiten unterschiedlicher Größe und Aufteilung. Die Wohnungen zeichnen sich durch klassische Grundrisse, teilweise großzügige Raumzuschnitte sowie historische Elemente wie Holztüren, Dielenböden und Stäbchenparkett aus. Besonders hervorzuheben ist der überdachte Balkon im ersten Obergeschoss sowie einzelne Räume mit Kachelofen. Ergänzt wird das Wohnangebot durch kleinere Apartments im Dachgeschoss.

Das Gebäude ist vollständig unterkellert und verfügt über einen charakteristischen Gewölbekeller, der neben klassischen Lagerflächen zusätzlichen Charme bietet. Insgesamt stehen im Untergeschoss sechs großzügige Kellerbereiche zur Verfügung, die vielseitig nutzbar sind. Besonders hervorzuheben ist die direkte Zugangsmöglichkeit vom Untergeschoss in den Garten sowie zur Garage über eine separate Außentüre, was zusätzliche Funktionalität und Flexibilität im Alltag bietet.

Folgende Aufteilung der Räume:
Erdgeschoss (Gewerbe):
* Gewerbeeinheit Friseursalon mit ca. 92 qm Gewerbefläche
* Großer, offener Raum
* Separater Zugang von außen
* Vermietet
* Weitere Gewerbeeinheit mit ca. 38 qm (ehemalige Näherei, derzeit leerstehend)
* Zwei Räume
* Sehr hohe Decken
* Flexible Nutzungsmöglichkeiten

Untergeschoss (voll unterkellert):
* Heizraum
* Werkstattraum
* Mehrere Kellerräume für Mieter (Holzverschläge / Kammern)
* Weiterer Kellerraum als Durchgangsbereich
* Gewölbekeller
* Separater Kellerbereich mit Öltankanlage
* Zugang von hier aus in den Garten sowie zur Garage über Außentüre

Zwischengeschoss (zwischen EG und 1. Obergeschoss):
* Separates WC auf halber Treppe innerhalb des Treppenhauses

1. Obergeschoss
Wohnung 1 (ca. 4,5 Zimmer):
* leerstehend
* Große Küche mit Essecke
* Zugang zu überdachtem Balkon
* Wohnzimmer
* Zwei Schlafzimmer innerhalb der Wohnung
* Büro / weiteres Zimmer
* Zusätzliches Schlafzimmer außerhalb der Wohnung (im Treppenhausflur)
* Bad mit Badewanne und neuer Dusche sowie separates WC ebenfalls außerhalb der Wohnung
Besonderheit:
Teilweise Nutzung über den Treppenhausflur (Schlafzimmer sowie Bad/WC außerhalb der eigentlichen Einheit).

Apartment 1 (gegenüber Wohnung 1, ca. 1,5 Zimmer):
* Wohn- und Schlafzimmer
* Bereich mit Dusche und Waschbecken
* Fischgräten-Holzparkett
* Heizungsleitungen teilweise auf Putz verlegt

2. Obergeschoss
Wohnung 2 (ca. 4,5 Zimmer):
* Küche mit Essecke (PVC-Boden)
* Wohnzimmer
* Zwei Schlafzimmer
* Kleines Büro
* Badezimmer mit Badewanne und WC
* Bodenbeläge überwiegend Laminat und Parkett
* Vermietet

Apartment 2 (gegenüber Wohnung 2):
* Kombinierter Küchen-, Ess- und Sanitärbereich (Dusche und Waschbecken)
* Wohn-/Schlafbereich mit Teppichboden
* Leichte Dachschräge

Die Bausubstanz ist geprägt durch traditionelle Bauweise mit Holzbalkendecken. Das Dach wurde teilweise erneuert, weist jedoch insgesamt Modernisierungsbedarf auf.
Die technische Ausstattung entspricht überwiegend einem älteren Standard. Die Beheizung erfolgt derzeit über eine Ölheizung aus dem Jahr 1978 (Brenner 1992), welche den aktuellen Anforderungen nicht mehr entspricht und perspektivisch zu erneuern ist. Ein Gasanschluss ist bereits vorhanden. Ebenso liegt ein Glasfaseranschluss am Objekt an.
Insgesamt befindet sich die Immobilie in einem renovierungs- und sanierungsbedürftigen Zustand. Insbesondere die Bereiche Heizung, Elektrik, Fenster sowie die energetische Gebäudehülle bedürfen einer umfassenden Modernisierung. Auch im Innenbereich sind teilweise grundlegende Maßnahmen erforderlich, einschließlich Grundrissanpassungen und der Optimierung von Sanitärbereichen.

Fazit:
Eine äußerst vielseitige Immobilie mit großem Entwicklungspotenzial in zentraler Lage von Heiligenberg. Ideal geeignet für Investoren, Projektentwickler oder Eigennutzer mit handwerklichem Geschick und dem Blick für historische Substanz. Die Kombination aus Wohnen und Gewerbe sowie die vorhandenen Flächen bieten zahlreiche Nutzungsmöglichkeiten – von der klassischen Vermietung bis hin zu individuellen Wohn- und Geschäftskonzepten.

# Ausstattung
Allgemeine Objektangaben
* Wohn- und Geschäftshaus
* Baujahr ca. 1865
* Grundstück ca. 604 m²
* Gesamtfläche ca. 572 m²
* Gewerbe ca. 130 m² (EG)
* Wohnfläche OG + DG ca. 287 m²
* Untergeschoss Nutzfläche ca. 129,95 m²

Nutzung / Aufteilung
* Erdgeschoss: Gewerbeeinheiten
* Obergeschosse: mehrere Wohneinheiten + Apartments
* Kombination aus Wohnen und Gewerbe

Erdgeschoss (Gewerbe)
* Friseursalon
* Großer Raum
* Separater Eingang
* Weitere Einheit (ehemalige Näherei, leerstehend)
* 2 Räume
* Sehr hohe Decken
* Zugang über Hausflur zu OG und UG

Untergeschoss (voll unterkellert)
* Insgesamt 6 großzügige Kellerbereiche
* Gewölbekeller
* Heizraum (Ölheizung)
* Werkstattraum
* Mieterkeller (Holzverschläge / Kammern)
* Durchgangskeller
* Tankraum (Öltanks)
* Zugang zum Garten und zur Garage über Außentüre

Zwischengeschoss
* Separates WC auf halber Treppe

1. Obergeschoss
* Wohnung 1 (ca. 4–5 Zimmer)
* Küche mit Essecke
* Überdachter Balkon
* Wohnzimmer
* 2 Schlafzimmer + Büro
* Zusätzliches Schlafzimmer im Treppenhaus
* Bad + WC außerhalb der Wohnung (Zugang über Flur)
* Apartment 1 (ca. 1,5 Zimmer)
* Wohn-/Schlafbereich
* Dusche + Waschbecken
* Fischgrätenparkett
* Heizungsleitungen auf Putz

2. Obergeschoss
* Wohnung 2 (ca. 4 Zimmer)
* Küche mit Essecke
* Wohnzimmer
* 2 Schlafzimmer
* Büro
* Bad mit Wanne und WC
* Laminat / Parkett
* Vermietet
* Apartment 2
* Küche, Dusche, Waschbecken kombiniert
* Wohn-/Schlafbereich
* Dachschräge

Gebäude / Bauweise
* Holzbalkendecken
* Historische Holztüren und Holzzargen
* Teilweise sichtbares Fachwerk im Dach
* Gewölbekeller
* Holztreppe mit PVC-Belag

Außenbereich
* Garten mit Sitzplatz
* Eingezäuntes Grundstück
* Zugang vom Keller in den Garten
* Verbindung zu Garage / Carport

Stellplätze / Garagen
* 2 Garagen (Massivbau, ca. 1975–1980)
* 1 Carport
* Ca. 5 Außenstellplätze
* Garagendach mit Eternit (asbesthaltig)

Heizung / Energie / Anschlüsse
* Ölheizung (Baujahr 1978, Brenner 1992)
* Heizölverbrauch ca. 6.000 Liter/Jahr
* Gasanschluss vorhanden
* Glasfaseranschluss vorhanden
* Warmwasser teilweise über Boiler
* Keine getrennte Warmwasserabrechnung

Fenster / Innenausbau
* Überwiegend alte Holzfenster (2-fach verglast)
* Bodenbeläge: Dielen, Parkett, Teppich, Laminat, PVC
* Radiatoren in den Einheiten

Dach
* Teilweise erneuert
* Straßenseite: ältere Biberschwanzziegel
* Gartenseite: neuere Ziegel
* Dachspitz begehbar
* Dämmung vermutlich älter

Sanierungsbedarf
* Heizung vollständig zu erneuern
* Dachsanierung inkl. Dämmung erforderlich
* Fenster überwiegend zu erneuern
* Elektrik vollständig zu erneuern (keine FI-Schalter)
* Innenbereiche umfassend renovierungsbedürftig
* Grundrissoptimierung teilweise sinnvoll
* Energetische Sanierung erforderlich
* Entsorgung Eternit (Garage)
* Keller ggf. Drainage sinnvoll

Besonderheiten
* Historische Substanz mit Entwicklungspotenzial
* Kombination aus Wohnen und Gewerbe
* Mehrere Einheiten vorhanden
* Teilweise vermietet
* Zentrale Lage in Heiligenberg
* Vielfältige Nutzungsmöglichkeiten für Investoren oder Eigennutzer

# Weitere Angaben
- Garagen/Stellplätze: 2
- Verfügbar ab: nach Vereinbarung
- Objektzustand: sanierungsbedürftig
- Qualität der Ausstattung: Standard
- Bodenbelag: Dielen, Parkett, Stein, Teppich, Laminat, Kunststoff

- Käuferprovision: 3,57 %
- Provisionshinweis: In Summe wird eine Courtage inkl. MwSt. von 3,57 % fällig, sofern ein notarieller Kaufvertrag zustande kommt. Wir haben einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.

- Grundstücksfläche: ca. 604 m²
- Balkon-/Terrassenfläche: ca. 20 m²
- Nutzfläche: ca. 284,94 m²

# Lagebeschreibung
Das Objekt befindet sich in zentraler Lage von Heiligenberg in der Pfullendorfer Straße.

Heiligenberg zählt zu den beliebtesten Wohnlagen im nördlichen Bodenseeraum und verbindet eine hervorragende Infrastruktur mit einem außergewöhnlich hohen Freizeit- und Erholungswert. Der staatlich anerkannte Luftkurort liegt auf einem Höhenzug oberhalb des Bodensees und begeistert mit einem traumhaften Panorama über die Alpenkette sowie einer naturnahen Umgebung.
Für die medizinische Versorgung stehen vor Ort ein Hausarzt, eine Hausärztin mit kinderärztlicher Betreuung sowie mehrere Physiotherapiepraxen zur Verfügung. Ergänzt wird das Angebot durch verschiedene Sport- und Gesundheitskurse, darunter auch Yoga-Angebote. Familien profitieren von einem Kindergarten direkt im Ort sowie einer Grundschule im nahegelegenen Nachbarort.
Die Versorgung des täglichen Bedarfs ist komfortabel gewährleistet. Neben einem Lebensmittelgeschäft, einem Friseursalon und verschiedenen Handwerks- und Dienstleistungsbetrieben findet einmal wöchentlich ein beliebter Bauernmarkt mit regionalen Produkten statt. Dort bieten Bäcker, Metzger und Gemüsehändler frische Erzeugnisse aus der Region an.

Das Freizeitangebot lässt kaum Wünsche offen. Ein beheiztes Freibad mit Sport- und Freizeitanlage, Tennisplätze, ein Fußballplatz sowie mehrere Kinderspielplätze bieten vielfältige Möglichkeiten für Sport und Erholung. Zusätzlich steht ein beheiztes Hallenbad mit Sauna für die ganzjährige Nutzung zur Verfügung.
Auch für ältere Menschen bietet Heiligenberg eine hervorragende Infrastruktur mit Seniorenresidenz, Betreuungsangeboten und ambulanten Pflegediensten. Verschiedene Gasthäuser, Restaurants und eine Pizzeria sorgen für kulinarische Vielfalt und laden zum Verweilen ein.
Besonders hervorzuheben ist das aktive Vereins- und Kulturleben. Zahlreiche Werkstätten, Kurse, Veranstaltungen und Konzerte schaffen ein lebendiges Miteinander und machen den Ort für alle Generationen attraktiv. Gute Busverbindungen gewährleisten zudem eine unkomplizierte Anbindung an die umliegenden Städte und Gemeinden.
Naturfreunde kommen in Heiligenberg voll auf ihre Kosten. Die reizvolle Landschaft bietet ideale Bedingungen zum Wandern, Walken und Radfahren. In den Wintermonaten stehen ein Skilift sowie Langlaufmöglichkeiten direkt in der Region zur Verfügung. Die Nähe zum Bodensee rundet die hohe Lebensqualität dieser besonderen Wohnlage zusätzlich ab.

Heiligenberg vereint Gesundheitsstandort, Familienfreundlichkeit, Freizeitwert und Naturerlebnis in einzigartiger Weise – ein Wohnort mit hoher Lebensqualität und besonderem Erholungscharakter.

# Sonstiges
Alle Objektangaben beruhen auf Mitteilungen der Eigentümer. Eine Haftung für deren Richtigkeit wird nicht übernommen. Bauunterlagen mit Genehmigungen, Pläne und Grundrisse vom Objekt liegen vor. Besichtigungen und Verhandlungen erfolgen ausschließlich über Frank Immobilien. Das Angebot ist freibleibend. Zwischenverkauf bleibt vorbehalten. Im Übrigen gelten die Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Für die Wohn- und Nutzflächenberechnungen werden keine Haftung bzw. Gewähr übernommen. Eine baurechtliche Prüfung erfolgte nicht.

In Summe wird eine Courtage inkl. MwSt. von 3,57 % fällig, sofern ein notarieller Kaufvertrag zustande kommt. Wir haben einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.

# Energie
- Energieausweis: Energiebedarfsausweis
- Wesentliche Energieträger: Öl
- Endenergieverbrauch Wärme: 436.2 kWh/(m²*a)
- Energieeffizienzklasse: H
- Ausstellungsdatum: 20.05.2026
- Gültig bis: 19.05.2036
- Wesentliche Energieträger: Öl

Anbieter-Objekt-ID: MF1130V

## Source and attribution

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