Wohnung – Baden-Baden, Sandweier
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3-Zimmer-Wohnung zum Kauf, 96 m²

Baden-Baden, Sandweier

2 Schlafzimmer2 BadezimmerEtage 2

313.000 €

3.260 €/m²

Inseriert 26. Juli 2026

Über dieses Inserat

Diese hochwertig modernisierte 4-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss vereint großzügiges Wohnen, zeitlose Ausstattung und eine durchdachte Raumaufteilung. Mit rund 96 m² Wohnfläche bietet sie den idealen Lebensmittelpunkt für Paare mit Platzbedarf oder Familien mit Kind, die ein Zuhause suchen, das ohne weitere Renovierungsarbeiten sofort bezogen werden kann. Bereits beim Betreten empfängt Sie die großzügige Diele, von der aus alle Räume harmonisch erreichbar sind. Der durchdachte Grundriss schafft kurze Wege und trennt den Wohnbereich angenehm von den privaten Räumen. Das Herzstück der Wohnung bildet der rund 23 m² große Wohnbereich. Große Fensterflächen sorgen für ein helles, freundliches Ambiente und schaffen ein angenehmes Wohngefühl. Von hier aus gelangen Sie auf den überdachten Balkon, der mit seinem schönen Blick in den gepflegten Gemeinschaftsgarten zum Entspannen einlädt. Ob beim Frühstück, einem guten Buch oder einem Glas Wein am Abend – hier genießen Sie eine ruhige, grüne Aussicht und einen wunderbaren Rückzugsort im Freien. Direkt angrenzend befindet sich der separate Essbereich, der eine angenehme Verbindung zwischen Küche und Wohnzimmer schafft und ausreichend Platz für gemeinsame Mahlzeiten mit Familie und Freunden bietet. Die Küche verfügt bereits über vorbereitete Anschlüsse und kann ganz nach Ihren eigenen Vorstellungen gestaltet werden. Das großzügige Elternschlafzimmer mit Balkonzugang bietet viel Platz für einen geräumigen Kleiderschrank und eine entspannte Rückzugsmöglichkeit. Das weitere Zimmer eignet sich ideal als Kinder-/Gästezimmer oder Homeoffice. Damit passt sich die Wohnung mühelos unterschiedlichen Lebenssituationen an. Ein besonderes Highlight sind die beiden vollständig modernisierten Sanitärbereiche. Das großzügige Tageslichtbad überzeugt mit einer Badewanne, einer separaten Dusche sowie einer modernen, stilvollen Ausstattung. Ergänzt wird dieses durch ein separates Gäste-WC mit eigenem Waschmaschinenanschluss – ein Komfort, der besonders im Familienalltag geschätzt wird.Die Wohnung wurde 2026 umfassend modernisiert und präsentiert sich in einem bezugsfertigen Zustand. Zu den durchgeführten Maßnahmen zählen unter anderem: * vollständige Erneuerung der Elektrik * neue Kunststofffenster mit Rollläden * hochwertige Vinylböden in moderner Holzoptik * frisch renovierte Wand- und Deckenflächen * vorbereitete Küchenanschlüsse * vollständig modernisiertes Badezimmer und Gäste-WC Auch das Gebäude selbst wurde im Jahr 2025 umfangreich modernisiert und befindet sich in einem äußerst gepflegten Gesamtzustand. Das Mehrfamilienhaus umfasst lediglich acht Wohneinheiten und bietet dadurch ein angenehmes und ruhiges Wohnumfeld. Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude (2025): * energetische Fassadensanierung mit 16 cm Wärmedämmverbundsystem * Dachinstandsetzung * modernisiertes Treppenhaus * neue Kunststofffenster im Treppenhaus * hochwertige Hauseingangstür mit neuer Briefkasten-, Klingel- und Sprechanlage Abgerundet wird dieses attraktive Angebot durch eine Einzelgarage, die für zusätzlich 10.000 € erworben werden kann und den Wohnkomfort im Alltag erheblich steigert. Auch für Kapitalanleger eine interessante Investition: Neben der hervorragenden Eignung als Eigenheim bietet die Wohnung ebenso attraktive Perspektiven für Kapitalanleger. Dank der umfassenden Modernisierung, der familienfreundlichen Grundrissgestaltung und des gepflegten Gesamtzustands lässt sich eine Kaltmiete von ca. 13 €/m² sowie zusätzlich 50 € monatlich für die Garage realisieren. Hieraus ergibt sich eine prognostizierte Jahresnettokaltmiete von rund 15.576 €. Bezogen auf einen Gesamtkaufpreis von 324.000 € inklusive Garage entspricht dies einer attraktiven Bruttomietrendite von ca. 4,8 %. Die monatlichen nicht umlagefähigen Nebenkosten belaufen sich auf lediglich ca. 97 € und umfassen die Verwaltergebühren sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Ob als modernes Zuhause für die eigene Familie oder als langfristig wertstabile Kapitalanlage – diese hochwertig modernisierte Wohnung überzeugt durch ihre gelungene Kombination aus Wohnqualität, nachhaltiger Gebäudesubstanz und hervorragender Zukunftsperspektive. Lage: Die Wohnung liegt im beliebten Stadtteil Sandweier, der sich seit seiner Eingemeindung im Jahr 1975 harmonisch in das Stadtbild von Baden-Baden integriert hat. Der Nordring selbst ist eine eher ruhige Anliegerstraße mit Asphaltbelag und beidseitigem Bürgersteig, in der eine Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h gilt – ideal für eine Wohnlage mit überschaubarem Verkehrsaufkommen. Umgebung & Infrastruktur * Verkehrsanbindung & ÖPNV Sandweier bietet eine gute Anbindung: Mit dem Auto erreichen Sie die Baden-Badener Innenstadt in nur ca. 12 Minuten, die A5 über die Anschlussstelle Baden-Baden in wenigen Fahrminuten. Der öffentliche Nahverkehr ist in den Karlsruher Verkehrsverbund \[https://www.kvv.de/index.html\] eingebunden und bietet Busverbindungen zu den wichtigsten Zielen in der Region. Auch der Baden-Badener Hauptbahnhof ist in kurzer Zeit erreichbar. * Naturnahe Umgebung & Freizeitwert Die Lage bietet eine reizvolle Balance zwischen stadtnaher Wohnqualität und grünem Umfeld. In unmittelbarer Umgebung befinden sich gepflegte Wohnhäuser und Gärten, die der Straße ein ruhiges, ansprechendes Ambiente verleihen. In fußläufiger oder kurzer Fahrzeugdistanz finden sich Naherholungsräume wie das Naturschutzgebiet “Sandheiden und Dünen” bei Sandweier und Iffezheim, das reizvolle Naturflächen bietet. Das nahegelegene Landschaftsschutzgebiet Bruchgraben bietet ideale Möglichkeiten für Spaziergänge und Naturerlebnisse. * Freizeit & Erholung am Wasser Der “Strandbad Sandweier Baden-Baden” ist ein attraktives Naherholungsziel mit Sonnenwiese, Bademöglichkeiten und naturnaher Ausstattung. * Kulturelles & Ortsbild In Sandweier steht die katholische Pfarrkirche “St. Katharina”, ein Baudenkmal im Rundbogenstil aus den Jahren 1835–1837. * Nahversorgung und Dienstleister Alle wichtigen Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich direkt vor Ort und sind bequem fußläufig erreichbar. In der Straße selbst liegen die “Walburgis Apotheke”, “Peters gute Backstube”, ein “CAP-Supermarkt” sowie eine Sparkassen-Filiale. Ergänzt wird dieses Angebot durch weitere Geschäfte und Dienstleister in der nahen Umgebung, sodass kurze Wege und eine optimale Nahversorgung garantiert sind. * Ärzte, Schulen & Kindergärten in der Umgebung Sandweier verfügt über eine sehr gute Infrastruktur: Mit der Praxis Dr. med. Christian Ullrich sowie der Zahnarztpraxis Dr. Bamberger & Dr. Lang ist die medizinische Versorgung direkt im Ort gesichert. Für Familien stehen der Katholische “Kindergarten St. Walburga”, der Evangelische “Kindergarten Louise Scheppler” sowie der Waldorfkindergarten zur Auswahl. Schulkinder besuchen die “Grundschule Sandweier”, weiterführende Schulen sind in Baden-Baden – unter anderem das Pädagogium – schnell erreichbar. Courtagepassus Der Makler-Vertrag mit uns kommt durch die Beauftragung der Maklertätigkeit in Textform (z.B. E-Mail oder Exposé- und- oder Besichtigungsanfrage) zustande. Die Höhe der Courtage richtet sich nach den ab dem 23.12.2020 in Kraft getretenen gesetzlichen Regelungen zur Teilung der Maklercourtage. Hiernach wird die Courtage für beide Parteien (Eigentümer und Käufer) jeweils in Höhe von 2,5 % zzgl. gesetzl. Umsatzsteuer in jeweils geltender Höhe, also insgesamt jeweils 2,975 % des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer bei notariellem Vertragsabschluss verdient und fällig. Pagel Immobilien erhält einen unmittelbaren Zahlungsanspruch gegenüber dem Käufer (Vertrag zugunsten Dritter, § 328 BGB). Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten trägt der Käufer.

Was inbegriffen ist

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Garage
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