Haus zum Kauf, 102 m², Grundstück 468 m²

Rösrath

2 Badezimmer

419.000 €

4.108 €/m²

Inseriert 24. Sept. 2026

Über dieses Inserat

Wer ein Objekt sucht, das Arbeiten und Wohnen unter einem Dach vereint, findet hier eine Kombination, die am Markt kaum noch angeboten wird: ein solide gebautes, über Jahrzehnte sorgfältig gepflegtes zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus in ruhiger Lage von Rösrath-Forsbach – mit einer großen, frei bespielbaren Halle im Erdgeschoss und einer hellen, großzügigen Wohnung darüber. Das Erdgeschoss steht aktuell leer und ist sofort verfügbar. Kernstück ist eine Halle von rund 140 m² mit über 11 Metern Breite und 17 Metern Länge – weitgehend stützenfrei nutzbar, ebenerdig über ein elektrisches Sektionaltor andienbar und mit Starkstrom ausgestattet. Ergänzt wird sie durch ein Büro mit Tageslicht, einen Werkraum, zwei Abstellräume, ein separates WC, den Heizungsraum und eine Garage. Zusammen ergibt das rund 218 m² Nutzfläche, die sich vom ersten Tag an nutzen lassen – ohne Umbau, ohne Wartezeit, ohne Rücksicht auf einen Mieter. Im Obergeschoss liegt eine helle Wohnung, die ursprünglich als zwei getrennte Einheiten konzipiert wurde und heute zusammenhängend bewohnt wird. Diese Struktur ist ein stiller Vorteil: Die Wohnung lässt sich als großes Ganzes nutzen – oder bei Bedarf wieder trennen, etwa für eine Mitarbeiter- oder Angehörigenwohnung, ein Homeoffice mit eigenem Zugang oder eine zweite Mieteinheit. Vorhanden sind ein Wohnzimmer mit über 30 m², zwei Schlafzimmer, eine Küche, ein Abstellraum und zwei Bäder. Das Highlight liegt über der Zufahrt. Die überdachte Einfahrt zur Halle, getragen von Säulen, gibt dem Haus von der Straße aus etwas von einer Veranda. Darüber liegt eine Dachterrasse von rund 50 Quadratmetern – dreieinhalb Meter tief, fünfzehn Meter lang. Das ist keine Terrasse für einen Bistrotisch und zwei Stühle, das ist eine zweite, offene Wohnetage. Ein langer Tisch für zwölf Personen, dahinter noch immer Raum für Liegen, Pflanzkübel und einen Grillbereich, ohne dass es eng würde. Die Sonne wandert den ganzen Tag über die Fläche: morgens Kaffee im ersten Licht, mittags Schatten unter dem Sonnensegel, abends der lange, warme Ausklang über den Baumkronen von Forsbach. Und sie ist privat – man blickt nicht auf Nachbarbalkone und wird von dort auch nicht gesehen. Wer hier oben sitzt, hat den Betrieb, das Auto, das Werkzeug buchstäblich unter sich gelassen und ist trotzdem zu Hause. Für wen sich das rechnet. Für Handwerker, Selbstständige und Unternehmer, die Betrieb und Zuhause zusammenlegen wollen – ein nicht störender Gewerbebetrieb war hier seit Jahrzehnten zu Hause. Für Privatpersonen mit Platzbedarf: Fahrzeugsammlung, Oldtimer, Wohnmobil, Boot, Werkstatt, Atelier. Und für Kapitalanleger: Das Obergeschoss ist seit 2015 unbefristet vermietet und liefert ab dem ersten Tag Ertrag, das Erdgeschoss kann sofort selbst genutzt oder zusätzlich vermietet werden. Wer möchte, lässt die Mieterin zunächst wohnen und beschränkt sich vorerst auf die Halle. Entwicklungsoption. Höhe, Tiefe und Breite der Halle bieten die Grundvoraussetzungen für einen Loft-Umbau. Ob und in welchem Umfang eine Umnutzung zu Wohnraum genehmigungsfähig ist, wäre über eine Bauvoranfrage bei der Stadt Rösrath zu klären. # Ausstattung Erdgeschoss – Gewerbe/Nutzfläche ca. 218 m² - Halle ca. 140 m² (17,08 × 11,09 m), weitgehend stützenfrei - elektrisches Sektionaltor, ebenerdige Zufahrt, Handsender für die Toreinfahrt - Starkstromanschluss - Büro mit Tageslicht ca. 18,7 m² - Werkraum, zwei Abstellräume (ca. 22,6 m²) - separates WC - Garage - eigener, getrennt geregelter Heizkreis Obergeschoss – Wohnung - Wohnzimmer ca. 32 m² - Zwei Schlafzimmer (ca. 14,3 m² und 12,9 m²) - Küche ca. 12 m² - Zwei Bäder (Wannenbad, Duschbad mit WC) - Abstellraum, Diele, Flur - Dachterrasse ca. 52 m² (15 × 3,5 m) - Garage, derzeit von der Bewohnerin genutzt - Aus zwei ursprünglich getrennten Einheiten – gemeinsam oder separat nutzbar Außenanlagen - Grundstück ca. 508 m² (zwei Flurstücke), Nutzungsart „Fläche gemischter Nutzung" - Gepflasterte Zufahrt von der Straße, gepflasterter Hof - Mehrere Stellplätze vor dem Gebäude - Zusätzlich ca. 52 m² überdachte Stellfläche auf der Zufahrt - Möglichkeit zur Anbringung einer Werbeanlage am Giebel – gut sichtbar zur Straße, bislang nicht installiert Gebäude und Technik - Baujahr 1962, Kernmodernisierung um 2000 - Satteldach ca. 10 Jahre alt, 8 cm gedämmt - Wasser- und Abwasserleitungen erneuert (Kupfer) - Gasheizung Fröling EN-Bicitherm 30, 30 kW Nennwärmeleistung, Erdgas H (Umstellung 2020), Schornsteinfegerprüfung 2025 - Zwei getrennt geregelte Heizkreise für Gewerbe und Wohnung – Voraussetzung für eine verbrauchsabhängige Abrechnung - Kein Öltank, kein Tankraum -Zwei getrennte Stromzähler für Gewerbe- und Wohneinheit, großzügig dimensionierte Unterverteilung mit Reserve, Starkstromanschluss in Werkstattgröße Zusammenfassung für Interessenten – Genehmigte gewerbliche Werkstattnutzung Das Erdgeschoss des Objekts Jägerstraße 3b verfügt über eine baurechtlich genehmigte gewerbliche Werkstattnutzung. Grundlage ist die Baugenehmigung vom 04.12.2007, die den zuvor bereits bestätigten Nutzungsumfang (Schreiben des Rheinisch-Bergischen Kreises vom 02.12.1992) fortführt; das Gebäude selbst besteht seit den 1960er-Jahren. Die Untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt Rösrath (Fachbereich 4 – Bauen) hat auf Anfrage schriftlich bestätigt, dass diese zuletzt genehmigte Werkstattnutzung weiterhin rechtsgültig ist. Maßgeblich ist danach der zuletzt genehmigte Stand: Die Genehmigung wurde durch die ausgeübte Werkstattnutzung ausgeschöpft und bleibt wirksam. Die Abmeldung des Gewerbes im Jahr 2014 sowie zwischenzeitliche private Nutzungen berühren diesen genehmigten Bestand nicht. Für einen Erwerber bedeutet das: Die gewerbliche Werkstattnutzung der Halle kann im genehmigten Rahmen fortgeführt bzw. wieder aufgenommen werden, ohne dass hierfür eine erneute Nutzungsänderung erforderlich ist. Die Fläche bietet damit unmittelbar eine gesicherte Grundlage für handwerklich-gewerbliches Arbeiten in den eigenen vier Wänden – kombiniert mit der darüberliegenden Wohnung. # Weitere Angaben - Garagen/Stellplätze: 10 - Objektzustand: saniert - Qualität der Ausstattung: Standard - Bodenbelag: Fliesen, Parkett - Kaufpreis pro m²: 1.317,61 € - Käuferprovision: 3,57 % inkl. MwSt. - Provisionshinweis: Die Käuferprovision beträgt 3,57 % des notariell beurkundeten Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer (entspricht 3,00 % zuzüglich 19 % MwSt.). Der Verkäufer hat sich zur Zahlung einer Provision in gleicher Höhe verpflichtet; wir werden für beide Seiten als Makler tätig. Der Provisionsanspruch entsteht mit dem Abschluss eines wirksamen notariellen Kaufvertrages und ist mit der Beurkundung verdient und fällig. Mit der Anforderung weiterführender Unterlagen oder der Vereinbarung eines Besichtigungstermins erkennen Sie diese Provisionsvereinbarung an. - Grundstücksfläche: ca. 468 m² - Balkon-/Terrassenfläche: ca. 20 m² - Vermietbare Fläche: ca. 318 m² # Lagebeschreibung Die Immobilie befindet sich in Rösrath-Forsbach, einer gefragten Wohn- und Gewerbelage im rechtsrheinischen Köln-Bonn-Korridor. Die Anbindung an die Autobahn sowie die schnelle Erreichbarkeit der Kölner Innenstadt machen den Standort besonders attraktiv für Pendler und Gewerbetreibende. Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie sowie Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind im nahegelegenen Hoffnungsthal vorhanden und schnell erreichbar. Die Lage verbindet ruhiges Umfeld mit guter Infrastruktur – ideal für die Kombination aus Wohnen und Arbeiten. # Sonstiges Das Obergeschoss ist seit dem 01.05.2015 unbefristet vermietet. Das Erdgeschoss ist nicht vermietet und steht zur sofortigen Verfügung. Ein Energieausweis wird zum Zeitpunkt der Besichtigung vorgelegt. Angaben zu Flächen beruhen auf Aufmaß und vorliegenden Unterlagen; maßgeblich ist der Zustand vor Ort. Zum Schutz der Privatsphäre der Bewohner wurden die Bilder teilweise mit künstlicher Intelligenz verändert. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir Ihre Anfrage nur bearbeiten können, wenn Sie uns bitte Ihre vollständige Anschrift und Telefonnummer mitteilen! VERKAUF IHRER IMMOBILIE! Wir verkaufen auch Ihre Immobilie diskret und professionell. Gerne führen wir für Sie eine kostenlose Begutachtung und Wertermittlung durch! Vereinbaren Sie gerne einen Termin mit uns: 0176 61524875 Als Unternehmen mit über 25 Jahren Erfahrung, beraten wir Sie seriös und kompetent. Alle Objektdaten und Angaben beruhen jedoch auf Mitteilungen des Eigentümers/Verkäufers. Für die Richtigkeit können wir keine Gewähr übernehmen. Dies gilt insbesondere für die Angaben zu Flächen- und Rauminhalten, Mieten und sonstigen wertbildenden Angaben. Abweichungen, Irrtümer, Aufgabe und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Die EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) ist am 25. Mai 2018 in Kraft getreten. Sie dient der Vereinheitlichung des Datenschutzes in der Europäischen Union sowie dem Schutz und der Sicherheit von Daten, Grundrechten und Grundfreiheiten. Wir schützen Ihre personenbezogenen Daten und versichern, dass wir alle Daten mit größter Verantwortung und Sorgfalt behandeln werden. In unserer Datenschutzerklärung erläutern wir Ihre Rechte nach dem neuen Gesetz. Wenn Sie unsere Websites und Anwendungen nach diesem Datum weiter nutzen, erklären Sie sich mit den Bedingungen einverstanden. Sollten Sie keine Angebote oder Dienstleistungen mehr von uns erhalten wollen, können Sie diese jederzeit zum Ende eines jeden Jahres abbestellen oder uns eine E-Mail an mail@richarzimmobilien senden. # Energie - Energieausweis: Energiebedarfsausweis - Wesentliche Energieträger: Gas - Endenergiebedarf: 261 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: H - Ausstellungsdatum: 19.08.2026 - Gültig bis: 18.08.2036 - Letzte Modernisierung: 2000 - Heizungsart: Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 240546

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