2-Zimmer-Wohnung zum Kauf, 55 m²

München, Neulustheim, Obermenzing

390.000 €

7.068 €/m²

Inseriert 17. Juli 2026

Über dieses Inserat

Vermietete Kapitalanlage in München-Obermenzing: sanierte 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss mit 4,37 Prozent Bruttoanfangsrendite und Eigennutz-Option ab Juni 2027. **Objektbeschreibung** Die Wohnung liegt im Erdgeschoss eines 1970 errichteten Mehrfamilienhauses in München-Obermenzing. Die rund 55,18 m² Wohnfläche (Architektenaufmaß) verteilen sich auf zwei Zimmer, eine zusätzliche Kammer, Diele und ein modernes Duschbad. Ein eigenes Kellerabteil (Nr. 60) gehört zum Sondereigentum, ein Stellplatz ist nicht zugeordnet. Das Sondereigentum wurde vor der laufenden Vermietung komplett saniert: neue Einbauküche, neuer hochwertiger Vinylboden, neues Bad mit Regendusche, Einbauschrank und hochwertigem Waschtisch, alle Wände neu gespachtelt und gestrichen, Elektroanlage inklusive Steckdosen und Schaltern vollständig erneuert. Die Wohnung ist damit bezugsfertig und wartungsarm, ein Investitionsstau besteht auf Wohnungsebene nicht. Der laufende Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) ist bis zum 31.05.2027 befristet. Die Kaltmiete beträgt 1.420,00 € pro Monat (rund 25,7 €/m²) und liegt am oberen Rand des Münchner Mietniveaus, gestützt durch den sanierten Zustand. Für einen Kapitalanleger ergibt sich am Kaufpreis von 390.000 € eine sofort wirksame Bruttoanfangsrendite von 4,37 Prozent bei einem Faktor von 22,9 auf die Ist-Miete. Mit dem planmäßigen Vertragsende steht die Wohnung ab Juni 2027 zur Eigennutzung oder marktorientierten Neuvermietung zur Verfügung. **Ausstattung** Komplett saniert vor der laufenden Vermietung: neue Einbauküche, hochwertiger Vinylboden, neues Duschbad mit Regendusche, Einbauschrank und hochwertigem Waschtisch, alle Wände neu gespachtelt und gestrichen, Elektroanlage inklusive Steckdosen und Schaltern vollständig erneuert. Zwei Zimmer plus separate Kammer (als Abstellraum nutzbar), Diele, eigenes Kellerabteil (Nr. 60). Zentralheizung (Anlage Baujahr 2000). Ein Stellplatz ist nicht zugeordnet. Hausgeld: 365 € monatlich, davon 110 € Nebenkostenvorauszahlung. **Wohnanlage und Sonstiges** Die Wohnung ist Teil einer großen, sehr gepflegten Wohnanlage, der Gebäudeteil umfasst 20 Einheiten. Die Gemeinschaft wird extern verwaltet, die Beschlussprotokolle der letzten Jahre liegen vor. Die Wohnung wird lastenfrei aus dem Wohnungsgrundbuch verkauft, die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Substanz und Modernisierungsperspektive werden offen kommuniziert: Die Eigentümergemeinschaft investiert laufend in den Bestand, aktuell in Teildachsanierungen. Zur Auffüllung der Erhaltungsrücklage wurde eine Sonderumlage von 150.000 € beschlossen (fällig 15.08.2026, auf diese Einheit entfallen nach Miteigentumsanteilen rund 1.100 €, die Tragung wird im Kaufvertrag geregelt). Das Gebäude ist energetisch im Bestand von 1970 (Klasse E), eine energetische Gesamtsanierung steht derzeit nicht auf der Agenda der WEG. **Lage** Die Wohnung liegt in München-Obermenzing, einem der ruhigsten und grünsten Stadtteile im Münchner Westen, in ruhiger Seitenlage. Die Mikrolage ist von gewachsener Wohnbebauung, Ein- und Mehrfamilienhäusern und altem Baumbestand geprägt. Nahversorgung, Ärzte, Apotheken, Kindergärten und Schulen sind fußläufig oder in wenigen Minuten erreichbar. Die Anbindung ist für Pendler stark: Der Bahnhof München-Obermenzing verbindet mit der S-Bahn direkt Richtung Hauptbahnhof und Innenstadt, Pasing als zweitgrößter Bahnhof Münchens mit Fernverkehr und den Pasing Arcaden liegt in kurzer Distanz. Mit dem Auto sind Mittlerer Ring, A8 und A99 in wenigen Minuten erreichbar, der Flughafen in rund 35 Minuten. Der Nymphenburger Schlosspark und die Würm mit ihren Grünzügen prägen die Freizeitqualität der Umgebung. Obermenzing zählt zu den nachgefragtesten Wohnlagen für Familien und Berufstätige, die ruhig wohnen und schnell in der Stadt sein wollen. Diese Kombination trägt die nachhaltige Vermietbarkeit ebenso wie die langfristige Wertentwicklung, Leerstand ist in dieser Lage praktisch kein Thema. **Energieausweis** Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 154,0 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse E, wesentliche Energieträger Erdgas und Heizöl, Baujahr laut Energieausweis 1970, Zentralheizung (Anlage Bj. 2000). **Käuferprovision** Durch Ihre digitale Erklärung, ein Exposé abrufen zu wollen, kommt ein Maklervertrag zu den in der Objektanzeige dargelegten Bedingungen mit uns zustande. Die Käufercourtage in Höhe von 3,57 % inkl. geltender MwSt. (derzeit 19 %) auf den Kaufpreis zuzüglich etwaiger weiterer Leistungen des Käufers an den Verkäufer ist bei notariellem Vertragsabschluss für uns verdient und fällig. Bei Änderung des MwSt.-Satzes behalten wir uns eine Anpassung der Bruttocourtage vor.Mehr anzeigen

Was inbegriffen ist

Keller