# Kurze Wege, viel Grün, ab sofort bezugsfrei: Gepflegte Wohnung in München-Giesing > Canonical listing: https://landomo.de/property/34a740a1-3b99-455c-bb65-e75d5a3d191a This is a compact, machine-readable representation of a public Landomo listing. Verify the canonical page before presenting the property as currently available. ## Listing facts - **Status:** active - **Transaction:** sale - **Category:** apartment - **Asking price:** 399,000 EUR - **Location:** Parkviertel Giesing, Obergiesing-Fasangarten, Au-Haidhausen, Au-Haidhausen, DE - **Floor area:** 69 m² - **Bedrooms:** 1 - **Published:** 2026-09-09T15:45:19.705Z - **Last updated:** 2026-09-12T22:56:34.685Z - **Listed on:** kleinanzeigen ## Description Im Erdgeschoss eines gepflegten Wohnhauses in München-Giesing liegt diese 2-Zimmer-Wohnung – ein Zuhause, das mit seiner überdachten Terrasse und der Mitbenutzung des Gartens ein Stück Ruhe und Grün mitten in die Stadt bringt. Bereits beim Betreten der Wohnung wird die klare Raumaufteilung spürbar: Ein Flur verbindet die Räume miteinander. Zimmer 1 dient als Wohnbereich, Zimmer 2 als Schlafzimmer. Die separate Küche wurde vor rund zwei Jahren neu eingebaut und bildet damit den modernsten Teil der Wohnung. Das Bad ist mit Wanne und WC ausgestattet; zusätzlich steht ein separates Gäste-WC zur Verfügung, das aktuell als praktischer Abstellraum genutzt wird und bei Bedarf jederzeit wieder als zusätzliches WC dienen kann. Das eigentliche Herzstück dieser Wohnung liegt jedoch im Freien: Über die überdachte Terrasse gelangt man direkt zum Garten, den sich die Bewohner des Hauses gemeinschaftlich nutzen – ein grüner Rückzugsort, der bei fast jedem Wetter genutzt werden kann und der Wohnung eine seltene Portion Freiraum verleiht, wie man sie im Erdgeschoss nur selten findet. Das Wohnhaus selbst befindet sich in einem guten, ordentlich unterhaltenen Zustand. Innerhalb der Wohnung wurde der Boden im Jahr 2015 erneuert, die Wände wurden vor rund fünf Jahren gestrichen – zusammen mit der neuen Küche ergibt sich so ein sauberes, gepflegtes Gesamtbild, das ein Einziehen ohne größere Vorarbeiten ermöglicht. Wer die Wohnung nach eigenem Geschmack weiter aufwerten möchte, findet dafür ebenfalls noch Spielraum. Beheizt wird die Wohnung über eine Gasheizung aus dem Jahr 2005. Zur Wohnung gehören außerdem ein Kellerabteil sowie ein Tiefgaragenstellplatz mit Doppelparker. Die Tiefgarage befindet sich aktuell in der finalen Phase einer umfassenden Sanierung (Betonsanierung sowie Erneuerung der Parksysteme inklusive der Doppelparker), die voraussichtlich Mitte September 2026 abgeschlossen sein wird. Die Kosten hierfür sind bereits vollständig beglichen, sodass für Sie als Käufer keine weiteren Kosten entstehen. Die Wohnung wird zum Preis von 399.000 € angeboten; zuzüglich 20.000 € für den Tiefgaragenstellplatz mit Doppelparker ergibt sich ein Gesamtpreis von 419.000 €. Das monatliche Hausgeld für die Einheit liegt aktuell bei 631,40 € (Wirtschaftsplan 2026) und setzt sich aus dem laufenden Bewirtschaftungskosten-Vorschuss (377,23 €) sowie der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage (254,17 €) zusammen. Die umlagefähige Nebenkostenquote liegt laut letzter Jahresabrechnung bei rund 71 % und damit im marktüblichen Rahmen – der auf den ersten Blick hohe Betrag resultiert also nicht aus überdurchschnittlichen laufenden Kosten, sondern vor allem aus der soliden Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, von der auch die anstehende Fertigstellung der Tiefgaragensanierung profitiert. Für die kommende Eigentümerversammlung ist zudem eine Reduzierung der Rücklagenzuführung geplant, wodurch sich das monatliche Hausgeld voraussichtlich wieder verringern wird. So entsteht hier eine Wohnung, die sich über die Gartenmitbenutzung, die überdachte Terrasse und die hervorragende Anbindung im Herzen von Giesing definiert – ein Zuhause für alle, die Wert auf kurze Wege und ein Stück Grün vor der Tür legen. # Ausstattung Zwei großzügige Zimmer Separate Küche, ca. 2 Jahre alt Bad mit Wanne und WC, zusätzlich separates Gäste-WC (aktuell als Abstellraum genutzt) Boden im Jahr 2015 erneuert Wände vor ca. 5 Jahren gestrichen Gartenmitbenutzung Überdachte Terrasse Gasheizung, Baujahr 2005 Tiefgaragenstellplatz mit Doppelparker (Tiefgaragensanierung in finaler Phase, Fertigstellung vorauss. Mitte September 2026, Kosten vollständig beglichen) Kellerabteil vorhanden Hausgeld 631,40 €/Monat (davon 254,17 € Instandhaltungsrücklage) # Weitere Angaben - Separate WCs: 1 - Garagen/Stellplätze: 1 - Verfügbar ab: 01.12.2026 - Objektzustand: modernisiert - Qualität der Ausstattung: Standard - Bodenbelag: Fliesen, Laminat - Kaufpreis pro m²: 5.782,61 € - Garagen/Stellplatzkaufpreis: 20.000,00 € - Käuferprovision: 3,57 % inkl. gesetzl. MwSt. - Balkon-/Terrassenfläche: ca. 10,50 m² # Lagebeschreibung Die Wohnung liegt in der St.-Martin-Straße im Münchner Stadtteil Giesing, einer gewachsenen und beliebten Wohngegend im Südosten Münchens. Direkt in der Straße befinden sich mehrere Kindertagesstätten (u. a. Haus Giesing 1 und Haus Giesing 2), was die Gegend besonders für Familien attraktiv macht. Für den täglichen Bedarf sorgen ein Supermarkt sowie eine Bäckerei in der näheren Umgebung, eine Apotheke (Werinherapotheke) ist ebenfalls fußläufig erreichbar. Auch ärztliche Versorgung ist vor Ort gegeben. Die St.-Martin-Straße ist verkehrstechnisch außergewöhnlich gut angebunden: Direkt an der Straße liegt die eigene S-Bahn-Station "München St.-Martin-Straße" (Linien S3 und S5), nur wenige Schritte entfernt befindet sich zudem die Tram-Haltestelle St.-Martins-Platz (Linie 18) mit direkter Verbindung unter anderem zum Sendlinger Tor. Ergänzt wird das Angebot durch den MetroBus 54 (Haltestelle St.-Martin-Straße Ost) sowie die U-Bahn-Stationen Untersbergstraße und Silberhornstraße (beide U2) in wenigen Gehminuten – Bus, Tram, S- und U-Bahn sind damit allesamt fußläufig erreichbar. Die Lage ist beim Immobilienkauf der entscheidende Faktor. Um die Wichtigkeit in den Vordergrund zu stellen, haben wir für Sie ein professionelles und umfangreiches Lageexposé erstellt und im Inserat als PDF-Anhang hinterlegt. # Sonstiges Rechtlicher Hinweis auf den Urheber des Exposés Moritz Steidle Selbstständiger Immobilienberater Königsberger Straße 9 55546 Volxheim E-Mail: Telefon: 0152 04992346 Aufsichtsbehörde: Verbandsgemeindeverwaltung Bad Kreuznach Internet: vg-badkreuznach.de Anschrift: Rheingrafenstraße 11, 55583 Bad Kreuznach Die Angaben zur Wohnfläche und Raumaufteilung basieren auf einer Wohnflächenberechnung nach WoFlV auf Grundlage einer Bestandszeichnung von 1983; eine Vermessung vor Ort erfolgte hierbei nicht. Die Angaben zu Hausgeld und Instandhaltungsrücklage basieren auf dem Wirtschaftsplan 2026 sowie der Jahresabrechnung 2024; verbindliche Aussagen zur Kostenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer bei Eigentumsübergang trifft der beurkundende Notar. Alle Angaben in diesem Exposé wurden mit größter Sorgfalt zusammengestellt, können sich aber jederzeit ändern; eine Haftung hierfür wird nicht übernommen. # Energie - Energieausweis: Energieverbrauchsausweis - Wesentliche Energieträger: Gas - Energieverbrauch: 103,20 kWh/(m²*a) - Energieeffizienzklasse: D - Ausstellungsdatum: 18.04.2018 - Gültig bis: 2028-04-17 - Baujahr (gemäß Energieausweis): 1984 - Letzte Modernisierung: 2019 - Heizungsart: Zentralheizung - Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: 44210101-1040197 ## Source and attribution - Cite and link: https://landomo.de/property/34a740a1-3b99-455c-bb65-e75d5a3d191a - Asking price and availability may change after this response was generated. - Contact information and originating-portal links are available on the canonical page.