# Sanierte 2-Zimmer Wohnung mit Balkon und atemberabendem Ausblick zur Kapitalanlage oder selbstbezug

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## Listing facts

- **Status:** active
- **Transaction:** sale
- **Category:** apartment
- **Asking price:** 385,000 EUR
- **Location:** Landkreis Fürstenfeldbruck, Gröbenzell, Gröbenzell, DE
- **Floor area:** 68 m²
- **Bedrooms:** 1
- **Published:** 2026-09-02T18:17:44.547Z
- **Last updated:** 2026-09-02T19:08:53.027Z
- **Listed on:** kleinanzeigen

## Description

Im 5. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses in der Ammerseestraße bietet diese vermietete 2-Zimmer-Wohnung eine überzeugende Kombination aus solider Bausubstanz, funktionalem Grundriss und stabiler Vermietungssituation. Der helle, offen zur Küche angelegte Wohnbereich mit rund 26,61 m² geht direkt auf den Balkon über und schafft so einen fließenden Übergang nach draußen. Das separate Schlafzimmer bietet mit knapp 14,5 m² ausreichend Platz für eine ruhige Nachtruhe, während das moderne Bad mit bodengleicher Dusche keine Wünsche offen lässt.
Das Gebäude verfügt über einen Aufzug sowie einen Hausmeister vor Ort, was den Wohnkomfort zusätzlich erhöht. Zur Wohnung gehört ein eigenes Kellerabteil. Die Wohnung ist aktuell unbefristet vermietet und erwirtschaftet dem künftigen Eigentümer ab dem ersten Tag stabile Mieteinnahmen, ideal für eine Kapitalanlage mit Perspektive.

●Offene, lichtdurchflutete Wohnküche mit Zugang zum Balkon
●Separates Schlafzimmer
●Modernes Badezimmer mit bodengleicher Dusche
●Aufzug im Haus
●Hausmeisterservice
●Eigenes Kellerabteil
●Stabile, unbefristete Vermietung seit August 2024

Die Wohnung wurde 2015 für rund 85.000 EUR vollumfänglich saniert. Im Zuge dieser Sanierung wurden sämtliche Elektroleitungen und Wasserleitungen, alle Bodenbeläge, Wände und Decken erneuert, ebenso wurde eine neue Einbauküche eingebaut und das Badezimmer komplett neu angefertigt.

# Ausstattung
Balkon, Garten, Keller, Fahrstuhl, Einbauküche, Barrierefrei, Fliesen

Bemerkungen:
Vermietungssituation: Die Wohnung ist seit dem 01.08.2024 unbefristet vermietet. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.300,00 EUR zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 180,00 EUR, insgesamt somit 1.480,00 EUR Warmmiete. Die vom Mieter geleistete Kaution beläuft sich auf 3.000,00 EUR. Der Erwerber tritt gemäß § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein.
Auf Wunsch ist die Mietpartei bereit auszuziehen. Damit eignet sich die Wohnung sowohl als Kapitalanlage mit sofortigen Mieteinnahmen als auch, nach Freigabe, für Selbstnutzer.

# Weitere Angaben
- Verfügbar ab: nach Absprache
- Objektzustand: saniert
- Bodenbelag: Fliesen

# Lagebeschreibung
Gröbenzell grenzt unmittelbar an die Landeshauptstadt München und zählt mit rund 20.000 Einwohnern zu den am dichtesten besiedelten Gemeinden Deutschlands, ohne dabei seinen grünen, gartenstadtähnlichen Charakter zu verlieren. Über die S-Bahn-Linie S3 ab dem Bahnhof Gröbenzell erreicht man die Münchner Innenstadt in rund 20 Minuten, in den Hauptverkehrszeiten verkehrt die S-Bahn im 10-Minuten-Takt. Autofahrer profitieren von der guten Anbindung an die A8 und die A99. Im Ortszentrum rund um Kirchen- und Bahnhofstraße finden sich Bäckereien, Apotheken, Ärzte und ein breites Nahversorgungsangebot, ergänzt durch den wöchentlichen Markt in der Rathausstraße. Zur Naherholung laden der Ammer-Amper-Radweg sowie die nahegelegenen Seen im Münchner Umland ein.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Realschule, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

# Sonstiges
Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas
Energieausweis nicht vorhanden

Hausgeld und Rücklagen: Das monatliche Hausgeld für die Einheit beträgt gemäß Wirtschaftsplan 2026 aktuell 253,08 EUR und wird zum 01.05.2026 auf 270,08 EUR angepasst, zuzüglich einer unveränderten Instandhaltungsrücklage von 130,92 EUR. Insgesamt ergibt sich damit ab Mai 2026 ein Hausgeld von 401,00 EUR monatlich. Der anteilige Rücklagenbestand der Einheit belief sich laut Jahresabrechnung 2025 auf 6.326,85 EUR, die Abrechnungsspitze für 2025 auf eine Nachzahlung von 88,30 EUR.

3,57 % inkl. MwSt. (3,0 % zzgl. 19 % MwSt.)

Grundrisse:
- https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1621797.pdf (Grundriss)

Sonstige Unterlagen:
- https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1621793.pdf (Exposé)
- https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1621794.pdf (Abrechnung und WP)
- https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1621795.pdf (Energieausweis)
- https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1621796.pdf (MV)

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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# Energie
- Heizungsart: Zentralheizung
- Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: 490551

## Source and attribution

- Cite and link: https://landomo.de/property/04fe97b1-c31b-461f-8301-7ad7acee4486
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